Иногда продавец и покупатель не могут лично присутствовать при заключении сделки с недвижимостью. Например, стороны могут находиться в разных регионах и не иметь возможности встретиться.
В такой ситуации можно воспользоваться вариантом оформления договора в онлайн-формате.
Однако подобный подход сопряжен с определенными рисками. Эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) отметили возможные угрозы и мошеннические схемы, характерные для дистанционных сделок с недвижимостью.
Фальсификация цифровой подписи
Одним из главных рисков проведения онлайн-сделок с недвижимостью, по оценке нотариусов, является подделка или несанкционированное использование цифровой подписи. К этим угрозам также относят возможность того, что злоумышленники смогут заполучить уже готовую электронную подпись другого человека и использовать ее для оформления кредита на имя владельца, продажи его имущества при определенных обстоятельствах или осуществления других финансовых махинаций.
Согласно закону об электронной цифровой подписи (ЭЦП), такая подпись приравнивается к личной подписи человека.
В случае ее использования мошенниками пострадавший собственник сам обязан доказывать, что подобные действия произошли без его ведома, объяснили в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты.
Кроме того, современные технологии, в частности искусственный интеллект, позволяют подделывать изображения и голос человека, усугубляя существующие риски. Однако уровень цифровой грамотности россиян остается низким, что подтверждается данными социологических исследований.
Сторона была дезинформирована
Когда продавец и покупатель взаимодействуют удаленно и не имеют личного контакта, значительно повышается риск недопонимания или сокрытия важной информации, подчеркивают в ФНП. В частности, при онлайн-сделках сложно точно удостовериться в истинных намерениях стороны — полностью ли она осознает последствия своих действий, не сталкивается ли с давлением или обманом. Если сделка сопровождается такими серьезными недостатками, она может быть признана недействительной. В результате покупатель рискует потерять как имущество, так и вложенные в него средства.
Цифровое неравенство
К числу недостатков онлайн-сделок с недвижимостью нотариусы относят проблемы цифрового неравенства и дискриминации, которые увеличивают риски для определенных групп населения в России. Так, пожилые люди, граждане с ограниченными возможностями и другие социально уязвимые слои населения часто не могут самостоятельно разобраться в технических аспектах таких сделок или полноценно использовать новые цифровые технологии.
Кроме того, не у всех есть доступ к необходимым устройствам, и многим сложно читать мелкий текст договоров на экране.
Дополнительные трудности возникают при работе с электронной подписью. Это приводит к тому, что указанные группы людей остаются в своего рода цифровой изоляции.
Юридические нюансы
В онлайн-сделках возрастает риск, связанный с ограничениями и обременениями. Например, покупатель в таком формате может не проверить наличие судебных дел о банкротстве в отношении продавца, его дееспособность, согласие супругов или третьих лиц, а также существующие обременения. Коммерческие посредники чаще всего берут на себя проверку этих аспектов.
Однако остается неясным, что конкретно они исследуют, откуда получают информацию и насколько она надежна и актуальна.
Деятельность таких посредников обычно не подлежит строгой регламентации, и, следовательно, они редко несут полную ответственность за возможные ошибки или риски.
Сделка, оформленная через онлайн-сервис, считается заключенной в простой письменной форме, и вся ответственность за ее последствия возлагается на стороны договора. В отличие от этого, сделки, заверенные нотариусом, даже дистанционно, обеспечиваются более высоким уровнем юридической защиты.
Нотариус обязан по закону провести определенные проверки: он направляет официальные запросы и получает оперативные ответы из Росреестра, реестра ЗАГС, МВД и других государственных органов. Более того, нотариус несет полную имущественную ответственность за правильность всех выполненных проверок и общий результат своей работы.