Рынок жилья Турции продолжает расти, но интерес иностранцев заметно снижается. По данным TÜİK, в сентябре 2025 года реализовано 150 657 объектов – на 6,9% больше, чем за аналогичный период 2024-го. При этом продажи иностранным гражданам сократились на 12,6%, а их доля в общем объеме упала до 1,2%.
В сентябре лидером по числу сделок вновь стал Стамбул – 24 119 проданных объектов. На втором месте Анкара – 13 417, следом Измир – 8 544. Минимальные показатели традиционно зафиксированы в малых провинциях: Ардахан (70), Байбурт (117) и Тунджели (142). За январь-сентябрь заключены договоры на 1,1 млн объектов, что на 19,2% превышает результат такого же периода прошлого года.
Рост обеспечен прежде всего ипотечными сделками, число которых увеличилось на 34,4% за месяц и на 76% с начала года. Всего в сентябре с кредитами куплено 21 266 объектов, что соответствует 14,1% всех продаж. Сделки без ипотеки выросли умереннее – на 3,4%, до 129 391 единицы, однако именно они формируют основную массу рынка (85,9%).
Первичный сегмент составил 31,3% от общего объема – 47 117 проданных домов (+5%). Вторичный рынок растет быстрее: 103 540 сделок в сентябре (+7,8%), а за девять месяцев – свыше 786 тысяч (+21,6%).
Продажи иностранцам остаются на минимуме за последние три года. В сентябре зарегистрировано 1 867 таких договоров, на 7,7% меньше, чем в 2024-м. Почти половина пришлась на Стамбул (744), еще 557 – на Анталию и 124 – на Мерсин.
Основные покупатели – граждане России (267), Ирана (202) и Ирака (146). С января по сентябрь иностранцы приобрели 14 944 объекта против 17 095 годом ранее (-12,6%). Падение интереса отражает как изменения в визовых правилах и валютных курсах, так и смещение фокуса рынка в сторону внутренних покупателей, которые используют недвижимость как средство защиты сбережений от инфляции.
Инфляция в Турции постепенно замедляется, но остается ключевой проблемой для экономики. Два года назад показатель достигал почти 59%, в прошлом году 51,97%, а в августе 2025-го – 32,95%. Месячная динамика также снизилась: с 9,09% и 2,47% до 2,04% соответственно. Однако снижение темпов не означает реального облегчения: ценовое давление сохраняется на всех уровнях, а покупательная способность населения продолжает снижаться. Центральный банк ожидал замедления инфляции до 25-29% к концу года, но даже эти прогнозы выглядят слишком оптимистично.
Продукты подорожали на 33,28%. На фоне высокой доли расходов на аренду и питание у турецких семей эта структура инфляции имеет особенно болезненные последствия: реальные доходы сокращаются, а платежеспособный спрос на жилье ограничен. При этом индекс цен производителей (PPI) увеличился на 25,2% в годовом выражении и на 2,5% за месяц. Более половины прироста обеспечили продукты питания и коммунальные услуги, а значит, давление по цепочке себестоимости будет сохраняться.
Стоимость жилья в августе выросла в лирах на 53,27% в годовом выражении и добавила 8,12 процентного пункта в общий индекс, но в валютном выражении показатели снижаются. Например, средняя цена жилья в Стамбуле упала с $1 879 за кв. м во втором квартале 2023 года до $1 613 в четвертом квартале 2024-го, то есть на 14,1%. По стране в целом падение составило 9,6% – с $1 157 до $1 046 за кв. м. Центральный банк Турции фиксировал снижение долларовых цен четыре месяца подряд, а девальвация лиры превращает номинальный рост в лирах в реальное обесценение активов. Для иностранных инвесторов это означает потерю капитализации, даже если формально объект «дорожает».
Причины этого расхождения комплексны. Во-первых, ослабление национальной валюты к доллару и евро делает лировые активы дешевле в пересчете. Даже рост на 20-30% в TRY может обернуться падением в долларах. Во-вторых, на фоне высоких ставок застройщики все чаще предлагают скидки при оплате наличными и рассрочки, снижая валютную цену сделки. В-третьих, структура расходов населения изменилась: доля обязательных трат (продукты, транспорт, коммунальные услуги) выросла, и у семей остается меньше средств на покупку жилья, особенно при ограниченных ипотечных программах. Все это снижает внутреннюю ликвидность рынка и делает его более зависимым от макроэкономических колебаний.
Важный рубеж был пройден 23 августа 2025 года, когда Турецкий центробанк завершил программу валютозащищенных вкладов (KKM). Этот механизм несколько лет позволял частично компенсировать девальвацию лиры по банковским депозитам и создавал иллюзию стабильности для инвесторов. Теперь защита от курсовых колебаний полностью снята, и девальвационные риски возвращены на рынок. Для иностранных участников, особенно тех, кто использовал депозитный маршрут в рамках программы гражданства за инвестиции (CBI), это означает прямые потери. По оценкам консультантов CIP Turkey, валютная капитализация таких вкладов могла сократиться на 50% и более.
Экономист Аран Хокер отмечает, что даже опытные инвесторы недооценили масштаб происходящего. Он приводит пример: при защите депозита на два года в трехлетнем договоре лира могла обесцениться почти вдвое за одну ночь, и эти убытки невозможно было компенсировать хеджированием. Его наблюдение иллюстрирует общий тренд – для многих участников рынок перестал быть инструментом сохранения капитала и превратился в источник валютного риска.
Падение стоимости в долларах и евро означает, что активы обесцениваются относительно мировой шкалы цен. В таких условиях рынок становится привлекательным только для покупателей, оперирующих лирами, – то есть для местных граждан, но не для иностранных инвесторов, многих из которых, к тому же, лишают гражданства.