Старые квартиры под снос разбирают как горячие пирожки: инвесторы нашли золотую жилу в Москве
Программа реновации, запущенная несколько лет назад, продолжает развиваться, но не всегда в том темпе, на который рассчитывают горожане. Тем не менее, если ваш дом включен в этот проект, вы имеете полное право распоряжаться своей квартирой, как и раньше: продавать, дарить, сдавать в аренду. Ограничений до момента переселения нет. И сегодня многие владельцы именно так и поступают — на фоне повышенного спроса и растущих цен на "реновационные" объекты.
Фото: mos.ru by Без автора, https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
реновация
Почему квартиры в реновации подорожали
За последние два года реновационные квартиры подорожали на 10-15%. Причина проста: потенциальные покупатели видят в них инвестицию — через несколько лет жилье будет обменяно на новое, современное, в том же районе. То есть покупка воспринимается как выгодное вложение с гарантированным апгрейдом.
Кроме того, на рынке не хватает ликвидного жилья, особенно в старых, обжитых районах Москвы. А реновационные дома часто расположены именно там — с устоявшейся инфраструктурой, хорошими школами, парками и транспортом.
Что обещает программа реновации
Органы власти уверяют, что переселение будет комфортным и справедливым. Среди основных гарантий программы:
Новые квартиры в современных домах с улучшенной инженерией и отделкой.
Увеличение площади по сравнению со старым жильем.
Бесплатный переезд в полностью готовое жилье.
Развитая инфраструктура рядом — школы, поликлиники, транспорт.
Повышение рыночной стоимости новой недвижимости.
"Мы стремимся, чтобы каждый переезд стал улучшением качества жизни", — отметил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики Андрей Бочкарёв.
На бумаге всё выглядит идеально. Но практика показывает, что не всё так безоблачно.
Слабые места программы
Главный риск для владельцев реновационного жилья — это сроки. В ряде случаев переселение переносится на годы. Например, жители первых очередей 2017 года до сих пор ждут ключей от новых квартир.
Ещё один спорный момент — точное место будущего дома. Хотя по закону новое жильё должно быть в том же районе, конкретные адреса меняются, а проектные планы корректируются. При этом этажность зданий часто растёт, а плотность застройки увеличивается, что вызывает недовольство жителей.
Вдобавок, далеко не все довольны качеством отделки и планировкой квартир в новых домах. Несмотря на стандарты, некоторые застройщики экономят на материалах и инженерии.
Сравнение: остаться или продать
| Критерий | Оставаться под реновацией | Продать сейчас |
| Сроки | Неопределённые, могут растянуться на годы | Сделка занимает 1-3 месяца |
| Доходность | Возможен рост стоимости после переселения | Можно зафиксировать прибыль уже сейчас |
| Риски | Задержки, смена площадки, этажность | Потеря потенциального "апгрейда" |
| Комфорт | Ожидание переселения, ремонт старого жилья | Возможность переехать в новую квартиру самостоятельно |
Для некоторых владельцев продать сейчас — способ выйти из состояния неопределенности. Для других, особенно пожилых, — риск потерять право на бесплатное улучшение условий.
Советы, если решили продать
Проверьте статус дома на официальном портале мэра Москвы — убедитесь, что объект действительно включен в программу и не находится на завершающей стадии переселения.
Закажите свежую выписку из ЕГРН — в ней должны быть актуальные данные о собственнике и отсутствии обременений.
Уточните рыночную стоимость — реновационные квартиры часто продаются с наценкой, но покупатели стали разборчивее.
Работайте через риелтора, знакомого с реновационным рынком — он подскажет, где цена завышена, а где спрос выше среднего.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
Ошибка: продавать без учёта стадии переселения.
Последствие: потеря времени, если дом уже в списке на расселение.
Альтернатива: дождаться уведомления о переселении — тогда можно предложить "новую" квартиру по обмену, что повысит цену.Ошибка: ставить цену "как у соседей".
Последствие: затянувшаяся продажа.
Альтернатива: ориентироваться на фактические сделки в аналогичных домах (цифры доступны в открытых базах ЦИАН, Домклик и т. д.).Ошибка: не учитывать налоговые последствия.
Последствие: издержки при продаже.
Альтернатива: проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом до заключения сделки.
А что если подождать?
Если ваш дом стоит в очереди на ближайшие два-три года, возможно, стоит дождаться переселения. Новая квартира, как правило, дороже старой минимум на 25-30%. Но если процесс затянется, эти выгоды могут нивелироваться инфляцией и ростом цен на вторичном рынке.
К тому же новые районы, куда переселяют жителей, не всегда готовы инфраструктурно — школы и поликлиники открываются позже ввода домов.
Плюсы и минусы продажи под реновацию
| Плюсы | Минусы |
| Можно продать по повышенной цене | Потеря возможности получить новую квартиру |
| Быстрая ликвидность | Нестабильный спрос |
| Свобода выбора нового района | Неопределённость будущего статуса дома |
| Возможность избежать затяжного ожидания | Вероятность упустить рост стоимости после переселения |
Мифы и правда
Миф 1: продать квартиру под реновацию невозможно.
Правда: можно, пока дом не подлежит сносу в текущем году и не подписаны акты переселения.
Миф 2: после переселения дадут жильё в другом конце города.
Правда: по правилам — в пределах района, но бывают исключения из-за нехватки площадок.
Миф 3: новое жильё всегда лучше старого.
Правда: не всегда. По отзывам, встречаются проблемы с качеством отделки и шумоизоляцией.
FAQ
Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
Да, юридически это не запрещено. Главное — проверить документы и этап программы.
Сколько стоят реновационные квартиры в 2025 году?
В среднем на 10-20% дороже обычных объектов аналогичного метража.
Что лучше: ждать переселения или продавать?
Если дом включен в краткосрочный план, стоит дождаться. Если переселение пока в отдалённой перспективе — продажа может оказаться выгоднее.
Исторический контекст
Программа реновации была запущена в Москве в 2017 году как продолжение "лужковской реконструкции". Тогда в проект вошло около 350 тысяч квартир. К 2025 году переселено уже более половины из них, но многие площадки остаются на стадии проектирования.
Планы на 2025-2030 годы предусматривают завершение основной волны программы, однако графики по-прежнему сдвигаются. Поэтому продажа квартиры под реновацию всё ещё остаётся актуальным инструментом для тех, кто хочет сам контролировать своё жильё.