Собственное жилье — одна из ключевых целей для многих россиян. 23 октября эксперты и читатели TatCenter в рамках онлайн-конференции обсудили основные направления рынка недвижимости, перспективы ипотечного кредитования и роль государства в повышении доступности жилья.
Недвижимость продолжает считаться одним из самых надежных активов. Татарстан демонстрирует впечатляющую динамику: республика стала лидером в ПФО и заняла пятое место в России по объему ипотечного кредитования.
Статистика лишь подчеркивает этот тренд: по данным Объединенного кредитного бюро, уже в августе 2025 года банки Татарстана выдали более 2,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% превысило показатели июля. В результате общий объем ипотечного кредитования в республике достиг 13,3 млрд рублей.
Активность соответствует планам властей, которые намерены наращивать темпы строительства и увеличить ежегодный ввод жилья в республике до 3,7 млн кв. м к 2030 году. Дополнительным стимулом для рынка служат льготные программы — для семей с детьми, IT-специалистов, участников СВО и других.
Эксперты TatCenter на онлайн-конференции«Рынок недвижимости в эпоху перемен: ипотека, господдержка и то что важно в 2025 году» 23 октября разобрали, на какие программы стоит обратить внимание, как выбрать лучшую недвижимость для инвестиций и жизни, и какие основные направления на рынке сегодня.
Эксперты конференции
Наиль Галеев
директор СМУ-88
Нияз Галиакбаров
заместитель руководителя Росреестра Татарстана
Ильшат Гимаев
заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ
Антон Игошин
коммерческий директор ГК ТОЧНО по Республике Татарстан
Рузэль Насыбуллин
руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани
Андрей Савельев
вице-президент Гильдии риэлторов РТ
Трансляция конференции
Трансляция завершена
Алексей Шошокин
— Татарстан показывает рост ипотеки. С чем это связано? Это следствие роста доходов, активной работы застройщиков или исчерпания предложения в других регионах?
Рузэль Насыбуллин
— Татарстан и, в частности, Казань, является высоко привлекательным регионом для инвестиций. Это обусловлено:
- экономическим уровнем, Казань – один из самых быстроразвивающихся городов России,
- развитой инфраструктурой,
- международным признанием, Казань – центр притяжения, что обеспечивает достаточный спрос на недвижимость со стороны студентов, туристов и межрегиональных инвесторов.
Также особым показателем инвестиционной привлекательности города является факт выхода на рынок федеральных застройщиков.
Нияз Галиакбаров
— По нашим статистическим данным, в текущем году количество регистраций ипотек по сравнению с аналогичным периодом прошлого года заметно снизилось. Так, если в прошлом году Росреестром Татарстана было зарегистрировано 46 300 ипотек, это на 43% меньше, чем годом ранее (тогда за этот же период времени было зарегистрировано более 81 тысячи ипотек).
Однако если посмотреть в разрезе по месяцам текущего года, то мы видим положительную динамику, которая наметилась в конце лета - начале осени. Так, например, количество регистраций ипотек в августе 2025 составило около 7 800. Для сравнения: в августе прошлого года данный показатель составлял 7 648. В сентябре 2025 года нашим ведомством было зарегистрировано более 6 300 ипотек, это значительно больше, чем было в начале года, когда ежемесячно регистрировалось всего по 3 тыс.-5 тыс. ипотек.
Если говорить конкретно по видам объектов недвижимости, то мы видим, что в августе-сентябре показатель количества регистраций ипотек в отношении жилых помещений (под которыми чаще всего подразумеваются квартиры) соотносится с показателями августа-сентября 2024 года: в эти месяцы и в том, и в прошлом году регистрировалось почти одинаковое количество ипотек – порядка 3 тыс. в месяц.
Таким образом, подводя итоги, можно сказать, что в текущем году наблюдалось значительное снижение общего числа регистраций ипотек по сравнению с предыдущим годом, что связано с общими экономическими тенденциями. Однако начиная с конца лета и в начале осени, отмечается положительная динамика: количество регистраций ипотек постепенно увеличивается, что может свидетельствовать о восстановлении интереса к ипотечному кредитованию. Особенно это заметно в августе и сентябре, когда показатели регистраций близки к уровню прошлого года.
Таким образом, несмотря на общий спад, определенные месяцы демонстрируют оптимистичные тренды, что может стать основой для дальнейшего роста на рынке ипотечного кредитования.
Ильшат Гимаев
— Анализ количества ипотечных кредитов в январе текущего года, в том числе на первичном рынке, показал резкий спад по сравнению с прошлым годом. Если в январе 2024 года было предоставлено 2 748 ипотечных кредитов, то в январе 2025 года — 1 039, снижение на 62% (под залог ДДУ — на 47%).
Следует отметить, что количество выданных кредитов ежемесячно увеличивается, но, например, в августе 2024 года их все-таки было на 18% больше (3 570 кредитов), чем в августе 2025 (2 910 кредитов).
А общее количество кредитов, выданных за 8 месяцев 2024 года (35 306 кредитов), на 52% меньше, чем выдано за аналогичный период текущего года (16 863 кредита).
Поэтому пока говорить о том, что рынок ипотеки стабилизировался, преждевременно.
Андрей Савельев
— Татарстан НЕ показывает рост ипотеки, есть незначительные сезонные увеличения количества выдачи ипотек, есть некоторые увеличения, связанные с расширением круга льготного кредитования, увеличение лимитов. Но в целом, количество ипотечных кредитов до сих существенно ниже, чем было в 2020-2022 годах, а на вторичном рынке, ввиду отсутствия льготных программ мы фиксируем исторический минимум за последние 10-15 лет.
Наиль Галеев
— Условия ипотеки одинаковые по всей стране, а предложение на казанском рынке недвижимости всегда было довольно дефицитным. А вот сама республика объективно заметно выигрывает среди других регионов и по уровню жизни, и по инвестклимату. Татарстан и Казань всегда были точками притяжения. К нам едут за лучшей жизнью со всей страны, это справедливый результат работы руководства республики и города.
Соответственно, и сам продукт – новостройки в нашем случае – по качеству ничем не уступают московским предложениям.
Что касается роста ипотек, то застройщики сегодня наиболее заинтересованы в наполнении эскроу-счетов для снижения нагрузки по проектному финансированию. Поэтому мы стимулируем заключение сделок именно с ипотечными продуктами – на круг это получается выгоднее рассрочки. Да, не всем покупателям подходит этот инструмент, большинство стремятся снизить размер ежемесячного платежа, но мы стараемся для каждого подобрать такие условия, чтобы покупка была обоюдовыгодной.
Драйвером тут пока остается семейная ипотека и различные вариации комбинаций с ней. На сегодняшний день по нашим проектам это соотношение составляет примерно 60 на 40 в пользу рассрочек. Но это в среднем – в каждом проекте своя ситуация.
О ключевой ставке
— Насколько снижение ключевой ставки до 17% уже стимулировало спрос на ипотеку? Каковы прогнозы экспертов по дальнейшей динамике ставок и доступности кредитов до конца года?
Рузэль Насыбуллин
— Снижение ключевой ставки положительно сказывается на всей деловой активности, такая динамика также отражается на рынке недвижимости. Покупатели, которые откладывали вопрос покупки недвижимости, начали оживлять спрос. Однако говорить о доступности кредитов еще рано. Если говорить о прогнозе по ключевой ставке, исходя из данных по инфляционным ожиданиям и индексу потребительских цен, при сохранении текущих тенденций можно ожидать снижение ставки до уровня 15–16% к концу года.
Андрей Савельев
— Снижение ключевой ставки до 17% практически никак не отразилось на спросе по ипотеке, ввиду того что рыночная ставка по ипотеке в результате снижения составляет порядка 22-24%, что все равно является очень высокой и недоступной, но отразилось на перспективах и ожиданиях, которые мы сможем наблюдать в 2026 году. Снижение ставки послужило больше сигналом, что ставка в следующем году все-таки станет доступной.
Наиль Галеев
— Пока «ключ» выше 10-12%, стандартная ипотека будет мертва, особенно с нынешним уровнем цен на первичном рынке. Поэтому текущее снижение ключевой ставки особой погоды не делает, хотя тренд на конвертацию вкладов в недвижимость сохраняется. В абсолютных показателях таких покупателей немного, хотя мы готовы предлагать им довольно выгодные условия.
Депозиты уже не дают взрывной доходности на короткой дистанции, плюс налоги, плюс инфляция – в итоге реальная доходность составляет что-то вроде 7-9%. Тогда как в недвижимости капитализация лота на среднесрочной дистанции может быть в несколько раз выше плюс есть множество возможностей для пассивного дохода. Это подтверждают и последние исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ: 51% россиян считают недвижимость главным способом вложения средств, тогда как банковские вклады набрали лишь 16%.
Антон Игошин
— Центральный банк снизил ключевую ставку в июне 2025 года – впервые после долгого периода роста. К «ключу» в размере 17% мы пришли только в середине сентября. Сегодня, спустя месяц, мы ощущаем позитивные изменения – чем доступнее становится рыночная ставка по ипотеке для клиента, тем быстрее он может продать свою квартиру в старом фонде или реализованном недавно доме и улучшить свои жилищные условия – приобрести лот в новостройке с качественной окружающей инфраструктурой.
Если рыночная ставка по ипотеке достигнет приемлемых 10-12% годовых, это значительно увеличит динамику спроса на квартиры в уже построенных и сданных жилых комплексах – что в свою очередь повлечет повышение спроса на квартиры в новостройках.
По состоянию на 23 октября 2025 года какой-либо объективной статистики о стимуляции действующей ставки Центрального банка в размере 17% годовых на рынок предоставить не можем – еще не прошел достаточный период для анализа, который составляет в среднем три месяца.
Однако в период с середины сентября по середину октября мы действительно продаем больше квартир, наблюдаем положительную динамику. Но сделать вывод о том, что на это повлияло только снижение ставки до 17%, не можем – этому способствовали и другие факторы, среди которых сезонность, переход большего количества сделок относительно предыдущих периодов на вторую половину сентября – первую половину октября, введение нами акционных предложений и др. Определенный вывод по данному вопросу можно сделать только к концу декабря 2025 года.
Дмитрий Гаврилов
— Какие нововведения в строительной отрасли стали актуальны в 2025 году?
Наиль Галеев
— Пожалуй, нельзя назвать это нововведением этого года, но пика актуальности такой подход достиг именно в 2025 году – это запуск проектов небольшими очередями. При условии, если проекты вообще запускаются, конечно. «Мельчить» с очередями сегодня, в первую очередь, экономически выгодно: меньше кредитная линия, меньше срок строительства, быстрее выход на раскрытие эскроу-счетов. Правда, последнее условие актуально, если у вас идут продажи, иначе это, наоборот, проблема.
Анастасия Ибадова
— Сегодня многие откладывают рождение детей именно из-за отсутствия собственного жилья. Слышала о предложениях ввести ипотеку, где льготная ставка дается под обещание родить ребенка в определенный срок. Может ли такой, казалось бы, прямолинейный подход стать реальным инструментом помощи семьям, или он утопичен?
Рузэль Насыбуллин
— Такие предложения уже существуют на рынке, когда имеется справка о беременности и банк совместно с застройщиком выдает кредит под субсидированную ставку, с прицелом на будущее рефинансирование кредита (после рождения ребенка) по семейной ипотеке, однако здесь необходимо строго осознавать и оценивать Ваши риски, поскольку низкая ставка действует ограниченный период (условно, до планируемой даты родов).
Андрей Савельев
— Конечно может, особенно если молодая семья уже ждет ребенка. Особенно это ощутимо, когда молодая семья, после рождения ребенка, берет льготную ипотеку на строящееся жилья, платят кредит, при этом оплачивают аренду квартиры, да еще большие расходы на содержание ребенка, не говоря еще и про ремонт квартиры ( особенно семье с грудным ребенком). А в данной программе, когда ребенок уже родится, семья будет проживать в готовой квартире.
Наиль Галеев
— Если честно, то такой подход довольно близорук. Это ведь не первый такой подход к снаряду: сначала хотели запретить ее оформлять не по месту регистрации, потом привязать ставку к количеству детей, теперь вот ипотека под обещание родить ребенка. На мой взгляд, оптимальный вариант семейной ипотеки – когда рынок перестанет в ней нуждаться, как в единственном драйвере продаж. Льготные ипотечные программы с господдержкой должны оставаться целевым инструментом помощи конкретным категориям, а не последней надеждой всего рынка.
Поэтому предлагаю все-таки подумать шире и вернуть доступные инструменты для покупки жилья не какой-то отдельной категории, а всем.
Антон Игошин
— Считаю, что внедрение семейной ипотеки для пар, которые планируют рождение ребенка в ближайшие 12 месяцев – отличный инструмент для покупки жилья. Он не только значительно облегчит старт новой семьи и сэкономит средства на подготовку к рождению ребенка и его дальнейшее развитие, но и будет способствовать повышению спроса на жилье в новостройках – тем самым повысит темпы ввода новых жилых комплексов в эксплуатацию.
Сегодня мы фиксируем запросы от семей на ипотеку под льготную ставку в размере 6% при условии рождения ребенка в ближайшие 6-12 месяцев в отделах продаж довольно часто – доля подобных обращений составляет порядка 10% от общего числа.
Можно констатировать – запрос населения на подобный инструмент есть, однако важно учитывать действующие возможности государства.
Читатель
— Каковы планы по развитию жилого фонда в Татарстане на ближайшие 3-5 лет? В каких районах планируется основное строительство и в каких объемах?
Ильшат Гимаев
— В 2025 году в Республике Татарстан панируется ввести в эксплуатацию 3 260,0 тыс.кв.м. жилья.
По состоянию на 13.10.2025 введено в эксплуатацию – 2 980,5 тыс.кв.м. (91,4 % от плана, 102,4 % к соответствующему периоду прошлого года).
В соответствии с Соглашением о реализации регионального проекта «Жилье», заключенным с Минстроем РФ, утверждены плановые показали ввода жилья до 2030 года:
2026 год - 3 175,0 тыс.кв.м.;
2027 год – 3 390,0 тыс.кв.м.;
2028 год – 3 505,0 тыс.кв.м.;
2029 год – 3 720,0 тыс.кв.м.;
2030 год - 3 700,0 тыс.кв.м.
Ильдар
— Какие типы недвижимости и в каких районах Татарстана пользуются наибольшим спросом в ипотечном кредитовании и покупке (квартира, частный дом, новостройки или вторичное жилье)?
Рузэль Насыбуллин
— Исторически покупки квартир в ипотеку имеют самую большую долю, ввиду того что квартиры – это массовое жилье, простой и достаточно понятный актив как для жизни, так и инвестирования. Дома – это специфический объект недвижимости, который, как правило, расположен вне города с ограниченной инфраструктурой, поэтому на рынке имеются ограничения как в предложении, так и в спросе. Популярность домов начала активно расти с запуском льготных программ кредитования на строительство ИЖС.
Ильшат Гимаев
— Отвечая на вопрос о спросе на недвижимость в Татарстане, стоит отметить, что сегодня наибольшую популярность в ипотечном кредитовании удерживают однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках Казани - прежде всего, в Ново-Савиновском, Приволжском и Советском районах. Эти локации привлекают благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности.
Вторичный рынок традиционно востребован в центральных районах Казани - Вахитовском и Московском, где покупатели ценят близость к историческому центру и устоявшуюся инфраструктуру.
В последние годы наблюдается устойчивый рост интереса к индивидуальному жилью и таунхаусам в пригородах Казани, особенно в Лаишевском и Высокогорском районах, что связано с государственной поддержкой ИЖС и стремлением людей к более комфортному формату проживания.
Из региональных центров высоким спросом пользуется недвижимость в Набережных Челнах, Альметьевске и Нижнекамске, где активно развивается как первичный, так и вторичный рынок жилья.
Андрей Савельев
— Вторичное жилье абсолютно не пользуется спросом при ипотечном кредитовании, так как льготных программ там почти нет. Пользуются спросом новостройки, в основном эконом-класса, причем район уходит на второй план, в первую очередь это цена и комфортность самого ЖК. Также спросом пользуются ипотечные кредиты на загородное жилье, в частности ипотека с подрядом на строительство жилого дома в пригородах Казани и других крупных городах Республики, а также в их агломерациях.
Руслан Зимин
— Над какими законодательными инициативами в сфере строительства и ЖКХ сейчас ведется наиболее активная работа на федеральном уровне?
Андрей Савельев
— Законодательных инициатив в данный момент очень много, очень много предложений исходит и от самого Минстроя, налоговых инстанций. Например, по развитию деревянного многоквартирного домостроения, внедрения «Зеленой ипотеки» и «Зеленого стандарта», развитие комплексного освоения территорий и инфраструктуры. Также очень активно ведется работа над принятием «закона о риелторской деятельности».
О рынке аренды
— Какова текущая ситуация на рынке аренды жилья в Казани? Какие квартиры (по числу комнат) наиболее популярны, как изменились средние арендные ставки и объемы сдачи жилья?
Андрей Савельев
— Рынок аренды жилья находится на подъеме, самыми востребованными остаются 1-2-комнатные квартиры, средние ставки за последние два года выросли порядка на 30-50 процентов, в зависимости от района, ремонта. В первую очередь это связано с недоступностью ипотеки для широкого круга населения, а также привлекательностью города Казань. Мы фиксируем каждый год увеличение количества переезжающих из других регионов и городов. И в первое время, конечно же, данная категория уходит в аренду.
Станислав
— Стоит ли сейчас покупать недвижимость в ипотеку или выгоднее ждать?
Рузэль Насыбуллин
— Если есть необходимость в решении жилищного вопроса – откладывать не стоит, и историческая кривая стоимости квадратного метра это доказывает. Купив недвижимость на слабом рынке по более привлекательной цене, но с высокой ставкой – оптимально решите жилищный вопрос и получите возможность рефинансировать кредит в будущем, благо такие инструменты на рынке присутствуют.
Андрей Савельев
— Если речь про вторичное жилье, то однозначно ждать, когда ставка снизится, в данный момент ипотека существенно дороже аренды, но при этом «держать руку на пульсе», так как при снижении ставок резко увеличится спрос и, соответственно, цена пойдет вверх, главное не «проморгать» этот момент. Рекомендую обратиться к специалисту с отложенным спросом, чтобы в нужный момент специалист по недвижимости вовремя вам сообщил самую выгодную временную точку.
Что касается первичного рынка, тут всё зависит от задачи, подходящего жилого комплекса, ну и, конечно, доступа к льготной ипотеке, если у вас есть возможность взять льготную ипотеку, то лучше брать сейчас — цены вниз не пойдут.
Антон Игошин
— Смотря о каком виде ипотеки идет речь.
Приобретать недвижимость сегодня выгодно по льготным программам – в особенности по семейной ипотеке. Так, если семья с одним ребенком берет ипотеку в размере 6 млн.руб. сроком на 30 лет, платеж составит порядка 36 тыс.руб. в месяц. Сегодня это наиболее оптимальный вариант в расчете на двух человек со стабильным доходом.
Однако осенью 2025 года Министерство финансов РФ выступило с инициативой создать прогрессивную шкалу ставки по семейной ипотеке, где для семей с одним ребенком ставка будет составлять 12%, для семей с двумя детьми – 6%, а для семей с тремя и более детьми – 4%. Данная инициатива не получила поддержки в настоящее время, но возможность ее реализации в будущем все же сохраняется. Так, если данный проект будет реализован, то платеж для семьи с одним ребенком при той же сумме займа в 6 млн.руб. сроком на 30 лет будет равен 62 тыс. руб. – и это с учетом того, что медианная зарплата одного работающего родителя в Татарстане сейчас находится на уровне ~61 тыс. руб.
В текущих условиях я не советую не откладывать решение жилищного вопроса на завтра – сейчас на рынке наиболее благоприятные условия для приобретения квартиры по программе семейной ипотеки.
Если же речь идет о рыночной ипотеке, то учитывая действующую ставку ЦБ в размере 17%, ее размер составит сегодня порядка 20% годовых. Таким образом, ежемесячный платеж семьи по займу в размере 6 млн. руб. сроком на 30 лет достигнет уже 100 тыс. руб. Однако эта сумма значительно снижается при займе в 1-3 млн. руб. – до приемлемых 17-50 тыс. руб. в месяц, что сегодня является самым доступным вариантом для приобретения жилья. К тому же необходимо понимать, что покупка квартиры – это фиксация ее стоимости в текущий момент и рост ее капитализации в среднесрочной перспективе. То есть выгодная инвестиция.
Клиенты, которые берут денежные средства на большие суммы по ставке в размере 20%, надеются на падение ключевой ставки Центрального банка – в этом случае они смогут рефинансировать свой кредит по более выгодным условиям. Но реальность такова, что разрешительная способность прогнозирования по данному вопросу для нас закрыта – мы не можем сказать, когда именно рыночная ставка по ипотеке упадет до приемлемых 10-12%. Правильнее сегодня не рисковать – поэтому я не советую брать по рыночной ипотеке суммы больше 4 млн. руб.
Наиль Галеев
— Лучший день для покупки недвижимости был вчера – это закон рынка. Это инвестиция, которая всегда дорожает и в любом случае будет прибыльна. Отечественная история, по сути, не знает случаев, когда недвижимость дешевела. Во время кризисов были моменты стагнации, как и во всей экономике, но эти отскоки компенсировались в течение буквально 3-4 месяцев.
Другое дело – доступность ипотеки. Коммерческой ипотеки сейчас нет – размеры ставок делают ежемесячные платежи неподъемными. Если есть финансовая возможность, то лучше не тянуть и взять сейчас. Ипотечные ставки не навсегда, и после снижения «ключа» кредит можно будет рефинансировать. Зато вы точно фиксируете за собой квартиру и ее стоимость. А если ждать, то и цена квартиры успеет вырасти, и что вы тогда выиграете в итоге?
Вопрос о мошенничестве
— С какими новыми, технологичными схемами мошенничества столкнулись россияне после массового перехода на электронные регистрационные сделки? Например, были ли случаи взлома или подделки цифровых подписей?
Рузэль Насыбуллин
— Таких случаев мы не наблюдали. Основные риски на рынке недвижимости связаны с возможными судебными отменами сделок, которые были заключены с лицами под воздействием третьих лиц, с пороком воли, в предбанкротном состоянии и т.д.
Андрей Савельев
— Случаи мошенничества в сегменте электронных сделок практически не встречаются, есть несколько случаев ошибок по России в первые годы работы электронных ресурсов за несколько лет существования таких сделок, но связанные они не с мошенничеством, а со сбоем и ошибками в Росреестре. В Казани ни одного случая мошенничества, ошибок, сбоев не зафиксировано.
Нияз Галиакбаров
— На данный момент нашим ведомством не установлены такие мошеннические действия. Необходимо отметить, что законодатель предусмотрел защиту законных прав граждан. Теперь в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости в электронной форме гражданин обязан подать соответствующие заявление через МФЦ о возможности подачи на государственную регистрацию перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.
Иными словами - без письменного разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) невозможно. Исключением составляют случаи, когда документы в Росреестр направляют кредитные организации, нотариусы, ОМС, ОГВ, застройщики при регистрации договора уступки прав требования по договорам долевого участия (ДДУ), если он являлся стороной самого ДДУ.
Залина Зайнуллина
— Какие госпрограммы ипотечного кредитования являются в Татарстане наиболее востребованными по итогам второго полугодия 2025 года?
Ильшат Гимаев
— В Республике Татарстан на данный момент действуют следующие льготные ипотечные программы: семейная ипотека, ипотека для сотрудников IT-компаний и сельская ипотека.
По итогам 9 месяцев текущего года самой востребованной является программа семейной ипотеки – 9 910 семей взяли ипотеку на общую сумму 53,2 млрд рублей, IT-ипотеку оформили 530 граждан на общую сумму 4,14 млрд рублей.
При этом следует отметить, что в республике уже 20 лет неизменным успехом пользуется социальная ипотека, которая реализуется через Государственный жилищный фонд при Раисе Республики Татарстан.
Рузэль Насыбуллин
— Традиционно, среди госпрограмм наибольшую долю имеет «Семейная ипотека». При этом, в очередной раз хочется отметить о несоответствии лимитов по льготным кредитам и цен на рынке недвижимости Казани, что ограничивает возможности использования программы семьями с детьми.
Андрей Савельев
— Самым востребованным пока остается «Семейная ипотека», ипотека с подрядом, меньше ИТ-ипотека, субсидированная ипотека от застройщика.
Наиль Галеев
— Самая популярная – семейная комбо-ипотека. IT-ипотека какое-то время была довольно востребованной, но сегодня снова перешла в состав нишевых продуктов. Траншевая ипотека может быть довольно выгодной, но получить ее очень сложно – одобрений от банков почти нет. Поэтому вместо нее предпочитают брать рассрочку от застройщика.
Эскроу-счета
— Какова эффективность использования эскроу-счетов в жилищном строительстве? Планируется ли совершенствование механизмов защиты прав дольщиков через данные инструменты?
Ильшат Гимаев
— Внедрение счетов эскроу полностью решило проблему защиты средств граждан – новые «обманутые дольщики» не появляются, риск замораживания денег в недостроенных объектах сводится к нулю. Покупка жилья на этапе строительства стала безопасной.
В Республике Татарстан в 2023 году из Единого реестра проблемных объектов (далее – ЕРПО) исключены 4 объекта и на сегодняшний день в ЕРПО по Республике Татарстан проблемных объектов нет.
ИЖС
С 1 марта 2025 года в России действует федеральный закон № 186-ФЗ, регламентирующий особенности применения счетов эскроу в сфере индивидуального жилищного строительства. Применение механизма эскроу надежно защищает денежные средства граждан от действий недобросовестных строителей. Единой цифровой платформой по реализации нового механизма определен портал строим.дом.рф.
По итогам проведенного мониторинга Инспекцией государственного строительного надзора Республики Татарстан установлено, что в период с 01.03.2025 по 10.10.2025 на территории Республики Татарстан осуществляется строительство 908 индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. Данная мера позволит гражданам избежать мошеннических действий недобросовестных подрядчиков в сфере индивидуального жилищного строительства.
Рузэль Насыбуллин
— С точки зрения защиты интересов дольщиков, безусловно, использование эскроу-счетов достаточно безопасное решение. И, как показала практика рынка ИЖС, ввод эскроу-расчетов на рынке подрядного строительства тоже был необходим для исключения случаев проявления недобросовестности застройщиками ИЖС.
Наиль Галеев
— Эскроу-счета – это очень хороший инструмент защиты рынка от неблагонадежных участников. У тебя есть некий арбитр, который производит расчеты после того, как обе стороны выполнили все условия договора. Плохо, что у этого инструмента нет никакой альтернативы или исключения на случай высокой ключевой ставки. Когда у тебя вся отрасль зависима исключительно от кредитных денег, при росте «ключа» стройка оказывается почти полностью парализована. А это ни много ни мало 14% ВВП страны.
При текущих правилах строительства с проектным финансированием и эскроу-счетами можно быть уверенными, что все начатые объекты будут достроены, никакой заморозки не будет. Ни у нас, ни у кого-то из татарстанских застройщиков — у всех опытные команды с выстроенными процессами. А вот новые запускать гораздо сложнее, деньги становятся очень дорогими. Все это грозит дефицитом объемов в будущем и новым ростом цен.
Я не говорю, что от этого механизма нужно отказываться, но совершенствовать – обязательно.
Прежде всего, нужна возможность рефинансировать проектное финансирование или перейти в другой банк. Это усилит конкуренцию между кредитными организациями и сделает займы доступнее. Мы также выступаем за донастройку механизма эскроу: есть конкретные предложения, как, сохранив принцип защищённости дольщиков, сделать его более гибким. Например, разрешить частичное раскрытие средств, когда на счету уже накопилась сумма, достаточная для погашения кредита. Мы также поддерживаем развитие альтернатив эскроу — например, идею Рустама Нургалиевича Минниханова направлять проценты по проектному финансированию не банкам, а на строительство школ и детских садов.
Это ресурс, который может пойти на реальные нужды и развитие инфраструктуры в новых кварталах. Важно расширять круг категорий, имеющих право иметь доступ к льготным программам. Например, семьи участников СВО, работники оборонно-промышленного комплекса и молодые специалисты, которые строят карьеру в регионах — они должны иметь доступ к программам господдержки наравне с другими.
Андрей Савельев
— Эффективность с точки зрения защиты прав дольщиков достаточно высокая, в Казани практически не осталось обманутых дольщиков (исключение составляют подряды в сегменте ИЖС, строящихся без применения эскроу-счетов). Механизмы защиты дольщиков постоянно дорабатываются и усовершенствуются.
Вопрос о рассрочке
— В период высоких ставок многие покупатели предпочитают рассрочку от застройщика, нежели ипотеку. Какие подводные камни могут быть при такой форме финансирования?
Рузэль Насыбуллин
— Важно, чтоб при использовании инструмента рассрочки все права покупателя были защищены. Когда проходит покупка в ипотеку в банке, права покупателя безусловно защищены законодательными и нормативными нормами. Например, покупателю сообщается полная стоимость кредита, т. е. сколько человеку это будет итого стоить, и при этом эта стоимость ограничена по закону, заемщику в случае сложных жизненных ситуациях банк обязан предоставить кредитные каникулы, есть возможность досрочно погасить долг и не переплачивать проценты.
Рассрочка же, по сути, представляет собой тот же кредит, только при этом никаких гарантий у покупателя нет. Наиболее часто она выдается на короткий срок – до этапов окончания строительства, в расчете на будущее снижение ставок и переход на ипотечный кредит. Однако никто не гарантирует получение ипотечного кредита покупателям, поскольку кредит будет выдавать банк и оценивать покупателя как заемщика, и риск отказа банком в кредите имеется. В этом случае покупатель рискует и квартиру потерять, которая не в его собственности, и денег лишиться.
Наиль Галеев
— Рассрочка — это и вынужденная мера, и очень яркий сигнал, что безальтернативное участие банков в сделках на первичном рынке недвижимости может вредить отрасли. Застройщики изобрели этот инструмент, потому что других доступных инструментов для покупки просто не было. Высокая ключевая ставка и дополнительные банковские комиссии для льготных ипотечных продуктов с господдержкой в течение 2024 года не оставляли выбора, вынуждая девелоперов переходить на сделки без банковского участия. Механизм рассрочки — несовершенный, но эффективный инструмент в данном случае. Хотя еще есть необходимость в его донастройке, чтобы сделать его сбалансированным и отвечающим требованиям современного рынка недвижимости и ожиданиям граждан.
По нашим условиям мы даем рассрочку при первоначальном взносе от 20% до 30% в зависимости от объекта на срок до ввода дома в эксплуатацию. В этом случае, если покупатель по тем или иным причинам перестает исполнять свои обязательства по договору, то он просто расторгается, первоначалка и внесенные платежи возвращаются, а квартира выставляется на продажу по актуальной стоимости.
Существенные риски для застройщика появляются в случае, если срок рассрочки распространяется за пределы сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае могут появиться споры из-за перехода права собственности. Если же мы говорим о рассрочке на время строительства, то тут из неприятных моментов существует только сниженная динамика наполнения эскроу-счетов. Однако альтернативой тут выступает полное отсутствие продаж, потому что льготные программы существенно ограничивают круг потенциальных покупателей, а платежи по стандартной ипотеке просто неподъемны.
Андрей Савельев
— Рассрочка действительно выгодный инструмент, риски могут возникнуть при окончании рассрочки и необходимостью погасить сразу весь остаток долга, но при этом не получить одобрение по ипотеке, в этом случае дольщик будет вынужден скорее всего продавать квартиру. Поэтому если вы оформили рассрочку на Новостройку- следите за своей кредитной историей, не допускайте понижение рейтинга (причем кредитный рейтинг зависит не только от просроченных кредитов, но и от увеличения долговой нагрузки, снижения уровня дохода и прочее)
Адель Тапайкин
— Раньше предприниматели активно получали кредит на различные цели под залог своего жилья. Этот тренд сохранился, с учетом относительно небольшого снижения ключевой ставки?
Рузэль Насыбуллин
— К сожалению, высокие ставки и требования к заемщикам по кредитам МСБ не всегда позволяют получить его предпринимателям, поэтому кредит под залог недвижимости на бизнес-цели и не только остается популярным инструментом финансирования. Более длительные сроки кредита и ипотечные ставки позволяют оптимизировать бюджет на обслуживание задолженности предпринимателям, в том числе.
Андрей Савельев
— К сожалению, нет, данный тренд практически полностью ушел с рынка, во-первых, ставки все еще остаются достаточно высокими, во-вторых, получить такой кредит сейчас стало существенно сложнее.
Ильназ
— Какие методы борьбы есть с незаконными перепланировками и какие последствия грозят собственникам, купившим жилье с такими перепланировками?
Нияз Галиакбаров
— Хотелось бы в первую очередь отметить, что перед началом перепланировки ее необходимо согласовать в местной администрации, в противном случае такая перепланировка будет считаться самовольной. И узаконить ее получится только в судебном порядке! Также нужно учитывать, что если при проведении строительных работ были затронуты несущие конструкции либо так называемые «мокрые точки» перенесены в жилые комнаты, путем устройства кухни или санузела, то такие виды работ являются незаконной перепланировкой. Незаконная перепланировка влечет за собой нарушение прав третьих лиц, то есть соседей.
Таким образом, соседи, чьи права были нарушены, могут обратиться в жилищную инспекцию, которая в судебном порядке может обязать вернуть все в исходное состояние. Поэтому при выборе квартиры лучше попросить у собственника технический паспорт на квартиру и убедиться, что никаких самовольных или незаконных перепланировок не проводилось
Андрей Савельев
— Периодически администрация районов, госжилинспеция фиксирует незаконные перепланировки, чаще всего с подачи жалобы соседей и старших до дому. Последствия для новых собственников, купивших такие квартиры печальные, в лучшем случае это финансовые затраты связанные с узаконением перепланировки (в том числе судебные), в худшем штраф и обязательство вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Хотя многие собственники живут годами с неузаконнеными перепланировками, часто даже и не подозревая, что такой нюанс у их квартиры есть.
Салямова Юлия
— С какими основными проблемами и мошенническими схемами сталкиваются граждане при регистрации сделок с недвижимостью?
Нияз Галиакбаров
— Распространены мошеннические схемы, связанные с телефонными звонками и смс-оповещениями от имени сотрудников госорганов, банков, силовых структур, которые уверяют, что их имуществом намерены завладеть мошенники и ее срочно нужно продать, либо нужно сообщить код из смс, чтобы оставить операцию по отчуждению, что вводит в заблуждение правообладателей объектов недвижимости, особенно граждан старшего поколения, которые очень доверчивы.
Андрей Савельев
— В этом году самые частые случаи связаны с мошенничеством, когда собственник продает свою квартиру под психологическим воздействием, ведомый мошенниками из различных «колл-центров», якобы «спецслужб» и прочих схем. Напоминаю, никаких «спецсчетов» не существует, никакие правоохранительные службы не просят перевести им деньги, и конечно не просят помощи «в поимке мошенников». Будьте бдительны и не сообщайте никаких своих данных по телефону, а лучше при поступлении таких звонков немедленно прекратить разговор.
К основным проблем при регистрации сделок можно отнести: неузаконненые перепланировки, неверный расчет налогов при продаже, кадстровые и реестровые ошибки, проблемы возникающие с нарушением прав несовершеннолетних собвтенриков и лиц имеющих определенные права на квартиру. В этом случае рекомендую обратиться к специалистам, состоящим в Реестре успешно сдавших профессиональный экзамен, контакты можно получить в Гильдии Риелторов РТ или в ТПП РТ.
Проверка истории недвижимости
— Как правильно проверить историю объекта недвижимости перед покупкой, чтобы не столкнуться с скрытыми обременениями и судебными спорами?
Нияз Галиакбаров
— Чтобы обезопасить свою недвижимость, мы рекомендуем правообладателям объектов недвижимости подать заявление о запрете регистрации сделок без личного участия. Внести данную запись можно через МФЦ, портал «Госуслуги» а также в личном кабинет Росрееста.
Для проверки истории недвижимости перед покупкой необходимо заказать актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также следует проверить правоустанавливающие документы продавца, убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, проверить отсутствие долгов по ЖКХ, а также убедиться, что на объекте нет арестов или иных ограничений (к примеру, ипотеки).
Андрей Савельев
— Лучше всего обратиться к специалистам, состоящим в Реестре успешно сдавших профессиональный экзамен, контакты можно получить в Гильдии Риелторов РТ или в ТПП РТ. Так как проверить историю иногда бывает очень сложно, надо проверять сразу на нескольких разных источниках, и более того, делать анализ полученной информации, например, отсутствие данных на ресурсе ФССП не означает отсутствие задолженностей у собственника, возможно, арест придет чуть позже.
Рузэль Насыбуллин
— Покупка недвижимости — это не батон купить в магазине, это сложная процедура, которая требует участия специалистов рынка недвижимости. Ввиду наличия огромного количества нюансов, подводных камней, юридических и финансовых рисков, мы рекомендуем не экономить, а обращаться к экспертам рынка. Как показывает практика, хороший специалист поможет вам сэкономить и нервы, и деньги.
Елена
— Какие новые правила и изменения в законодательстве в сфере регистрации недвижимости и землепользования вступили в силу в 2025 году, и как они влияют на процедуры оформления прав?
Нияз Галиакбаров
— Один из законов (№487-ФЗ), который внес важные изменения в процедуру оформления недвижимости, вступил в силу с 1 марта 2025 года и касается многих граждан. Если коротко, то его суть в следующем:
- Данным Законом введен принцип «построил-оформи». То есть эксплуатировать построенные объекты можно теперь только после их оформления. До этого времени объекты недвижимости фактически оформлялись по желанию, регистрация носила заявительный характер.
- С 1 марта 2025 года регистрация прав или совершение сделок возможны только в отношении земельных участков с установленными границами (они должны быть внесены в ЕГРН). Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования.
Да, мы примем документы от заявителей для осуществления учетно-регистрационных действий. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учетно-регистрационные действия будут приостановлены.
Отсутствие у земельного участка точных границ – многолетняя проблема. Зачастую она приводит к большим проблемам при его использовании. Так, к примеру, человек может купить земельный участок, а потом при установлении границ может выясниться, что имеется давний спор с соседом по общей границе.
Таким образом, новый закон о необходимости установления точных границ земельных участков защищает права владельцев и минимизирует возникновение земельных споров.
- Следующее важное нововведение - с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на кадастровый учёт и регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами исключительно в электронном виде. Это избавляет от необходимости оформления документов на бумажном носителе и ускоряет процесс получения государственных услуг в сфере недвижимости.
Пока это правило до 1 января 2026 года не распространяется на крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья.
Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме. Информация об этом размещается на официальном сайте Росреестра.
- Если объект построен застройщиком с привлечением средств дольщиков, то именно он должен представлять в Росреестр заявление о государственной регистрации договора долевого участия и права собственности дольщика на квартиру или машино-место. Это сделано для удобства граждан. Документы также должны подаваться в исключительно электронном виде, без затрат граждан на изготовление электронной цифровой подписи.
Застройщик обязан направлять заявление о государственной регистрации права с приложением акта о передаче объекта долевого строительства участнику в течение 30 дней, в случае государственной регистрации за собой - в течение 6 месяцев.
Еще один Закон, который вступил в силу с 1 марта этого года, это Федеральный закон, который коротко называется об «Освоении земельных участков» (№307-ФЗ). Данный Закон направлен на разрешение проблемы заброшенных земельных участков, которые расположены в границах населенных пунктов, а также предназначенных для садоводства и огородничества.
Новый Закон впервые раскрывает понятие «освоение земельного участка». Под ним понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Согласно закону, срок освоения составляет три года.
Необходимо понимать, что норма «трехлетний срок для освоения земельных участков», прежде всего, касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Человеку дополнительно дается 3 года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и т.д.). В течение этого 3-летнего срока, пока собственник осваивает участок, его нельзя привлечь к ответственности за нецелевое использование земли, поскольку он к нему еще не приступал.
После истечения 3 лет, предназначенных для освоения земли, человек уже начинает использовать ее по назначению – строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д.
Андрей Савельев
— Изменений достаточно много, перечислю основные: запрет на регистрацию права и переходы прав на земельные участки и строения на них без установленных границ, то есть без межевания. Обязательное нотариальное удостоверение сделок дарения объектов недвижимости, изменения размеров госпошлин за регистрацию прав, а также кадастровый учет. А так вообще практически каждый месяц происходят какие-то изменения.
Вопрос
— Как изменился портрет среднего заемщика ипотечного кредита в Татарстане? Какие изменения наблюдаются в возрастной группе, уровне доходов, цели кредитования?
Андрей Савельев
— Основные изменения связаны с ограничением круга лиц, которым доступно льготное кредитование, соответственно портрет среднего заемщика соответствует перечню критериев по льготному кредитованию, к сожалению, доступность ипотеки существенно сократилась.
Алсу
— Какие есть последние изменения на рынке кредитования? Каковы их перспективы?
Наиль Галеев
— Вторую жизнь получают программы с комбинированной семейной ипотекой. За счет их гибкости есть возможность настроить их под большинство жизненных ситуаций таким образом, чтобы они не ложились тяжелым бременем на семейный бюджет. Наверное, нельзя говорить о какой-то системности, они все очень индивидуальны – в этом их главный плюс.
Азат
— Каковы прогнозы экспертов по дальнейшей динамике ставок и доступности кредитов до конца года?
Антон Игошин
— О дальнейшей динамике ставок и доступности кредитов до конца года могу сказать следующее. В 2025 году Центральный банк трижды снизил ключевую ставку: в июне на 1%, в июле на 2% и в сентябре на 1% – суммарно на 4%.
На первый взгляд динамика кажется положительной, однако, на последнем заседании ЦБ в сентябре процентная ставка была снижена только на 1%, в то врем как рынок ожидал минимум на 2-3%.
Кроме того, в сентябре на пресс-конференции Эльвира Набиуллина сделала заявление – если дефицит бюджета будет выше, чем заложено в базовом сценарии Центробанка, он будет ограничен в своих возможностях снижать ключевую ставку.
Также мы знаем, что Госдумой в федеральный бюджет на 2025 год закладывались расходы на дефицит в размере 1,173 трлн. руб. – в июне его скорректировали до 3,8 трлн. руб. А уже в конце сентября – при рассмотрении проекта российского бюджета на 2026-2028 годы и корректировки на текущий – дефицит составил 5,7 трлн. руб.
Согласно информации из открытых источников, эта сумма будет покрываться, в том числе, за счет проведения так называемых «аукционов по ставке РЕПО», когда банки будут приобретать государственные ценные бумаги – так в экономике появится дополнительный объем денежных средств, которые помогут покрыть дефицит бюджета.
Важно и то, что согласно резюме обсуждения ключевой ставки, опубликованном 24 сентября 2025 года, рассматривалось только два варианта решения: либо сохранения ключевой ставки на уровне 18% годовых, либо ее снижения до 17%.
Также мы видим, что в первую неделю октября недельная инфляция составила 0,23%, а во вторую неделю октября – 0,21%. Для сравнения, в июле и августе превалировали дефляционные значения – инфляция снижалась, а в сентябре вышла на траекторию роста в диапазоне от 0,04% до 0,13%.
С другой стороны, с начала года накопленный показатель инфляции составил 4,72% против 6,57% в аналогичном периоде прошлого года. Сегодня годовая инфляция находится на уровне 8,16%. Исходя из этого, считаю, что сценарий замедления снижения или стагнации значений ключевой ставки является более вероятным, чем ее снижение до допустимого диапазона в 10-12% до конца 2025 – начала 2026 года.
Необходимо следить за следующим заседанием Центрального банка, которое состоится уже 24 октября. Сохранение значения 17% или снижение, например, до 16,5% будет служить рынку сигналом – скорого снижения ключевой ставки не планируется.
TatCenter благодарит всех участников конференции.
За неделю с 13 по 20 октября в Татарстане зафиксирован значительный рост цен на основные продовольственные товары. Согласно данным Татарстанстата, средняя стоимость десятка яиц выросла на 13,13 рублей и достигла 72,84 рублей.
Наибольшее подорожание среди овощей показали помидоры, которые поднялись в цене на 7,16 рублей до 160,05 рублей за кг. Также заметно подорожали огурцы — на 3,17 рубля, картофель — на 1,42 рубль, и капуста — на 68 копеек. Среди фруктов выделились бананы, прибавившие 1,58 рубль и достигшие цены 140,89 рублей за кг.
Читайте также: «Что нового в октябре 2025?».