Председатель комитета Ассоциации банков России по ипотечному кредитованию и проектному финансированию в сфере строительства и ЖКХ, старший вице-президент Банка ДОМ.РФ Иван Ларионов в авторской колонке рассказал о предложениях по совершенствованию регулирования проектных кредитов, развитии частного домостроения и существующих рисках увеличения нагрузки на капитал банков и удорожания стройки.
Иван Ларионов считает, что регулирование проектного финансирования может быть усовершенствовано за счет включения в оценку наиболее значимых факторов, определяющих качество проектов и учитывающих специфику данного сегмента. Это касается, прежде всего, регуляторных требований в части резервирования и обязательных нормативов.
Необходимо учесть, что, с одной стороны, ужесточение регулирования проектного финансирования должно способствовать росту финансовой устойчивости проектов, но в то же время внедрение ряда оценочных критериев может привести к повышению нагрузки на капитал банков, предупреждает эксперт. Пока здесь много неопределенности, в частности, относительно применения нового, более жесткого регулирования на уже заключенные кредитные договоры в рамках текущих проектов под будущие очереди строительства. Позиция членов Ассоциации – необходимо избежать реализации такого сценария. В противном случае долгосрочные проекты могут вырасти в цене, встанет вопрос достаточности капитала для их кредитования. Иван Ларионов отмечает, что банковскому сектору и Банку России необходимо синхронизировать подходы к формированию резервов и требований к капиталу банков по проектному финансированию.
Глава комитета также обращает внимание на чрезмерное повышение нагрузки на банки при планируемом повышении требований к резервам по бридж-кредитам, выдаваемым на начальной стадии строительства. Финальный вариант еще не согласован, обсуждается размер надбавки к резерву до 20% на стадии, пока участок еще не приобретен, рассказал Иван Ларионов. Между тем на практике доля проблемных бридж-кредитов составляет менее 1% в год, что свидетельствует о достаточном уровне покрытия резервами, констатирует он.
В части готовящегося ужесточения контроля за целевым использованием траншей застройщикам на цели, которые непосредственно не связаны с проектом жилищного строительства, Иван Ларионов указывает на необходимость отделять действительно нецелевое расходование средств от согласованных в рамках договора траншей, способствующих развитию проекта, например, маркетинговых расходов.
Комитет предлагает доработать аспекты оценки связанности заемщиков, которые являются наиболее значимыми с точки зрения практики: опыт застройщика в конкретном регионе, развитость корпоративного управления и независимость деятельности от бенефициара. Иван Ларионов особо подчеркивает важность распространения обновленного, более жесткого регулирования только на новые проекты.
По оценкам ДОМ.РФ, около 5 млн семей хотели бы переехать именно в частный дом. Перевод финансирования ИЖС на принципы проектного финансирования через эскроу-счета позволил купировать основные опасения граждан, связанные с риском потери денег из-за действий недобросовестных подрядчиков. Чтобы гарантировать соответствие построенного дома характеристикам, определенным в договоре подряда, комитет предлагает закрепить особенности раскрытия эскроу и внедрить инструменты контроля на всех этапах стройки.
А для устранения проблемы оценки справедливой залоговой стоимости по инициативе ДОМ.РФ, поддержанной комитетом, на базе информационных систем Росреестра и ДОМ.РФ будет создан специальный сервис, который позволит банкам точнее настраивать свои кредитные модели. В перспективе это поможет повысить доступность ипотечного кредитования ИЖС и нивелировать риски существенного расхождения кредита и стоимости объекта, объясняет Иван Ларионов. Подход к резервированию проектного финансирования ИЖС предлагается осуществлять согласно общим подходам по 214-ФЗ с учетом специфики сегмента – чтобы контролировать рынок и в то же время не ограничивать его развитие, заключает эксперт.
Подробнее об инициативах Ассоциации банков России по развитию проектного финансирования жилищного строительства читайте в колонке Ивана Ларионова.