Фото: 5-tv.ru
«Известия»: московские подвалы превращают в апартаменты на серых схемах
В Москве растет рынок подземной недвижимости — так называемых «подвальных апартаментов», площадью от 10 до 20 квадратных метров. Такие помещения часто без окон, но все равно выставляются на продажу за 3–4 миллиона рублей. По словам жильцов домов, где появляются такие объекты, за этим стоят сомнительные схемы.
Люди утверждают, что для перепланировок подделываются протоколы общих собраний, нарушаются нормы Жилищного кодекса и СанПиН, а сами сделки по продаже подвалов проходят без ведома владельцев квартир.
Помимо апартаментов, подвальные помещения нередко используются как склады или торговые точки. По оценкам экспертов, объем такого рынка может достигать десятков миллиардов рублей. «Известия» провели расследование, чтобы выяснить, кто стоит за этим бизнесом и как оформляются сделки с признаками нарушений.
Спор за подвал в центре
В одном из престижных районов Москвы, на Донской улице, жильцы нескольких домов добиваются в суде возврата подвальных помещений. В доме № 24 жители узнали в 2019 году, что подвал, ранее считавшийся частью общедомового имущества, перешел к некой организации. В результате в одном помещении открылся веломагазин, а второе, по словам жильцов, пустует и покрыто плесенью.
«Подвал выведен из нашего долевого имущества незаконно, так как для этого нужно было провести общее собрание собственников. Изначально подвал был приватизирован Москвой еще в 1990-е годы, вот только потом его купил предприниматель, который стал на этом зарабатывать, сдавая помещение в аренду», — рассказал юрист и председатель совета дома Алексей Тихомиров.
Он отметил, что в помещениях с инженерными коммуникациями размещение складов и торговых точек запрещено — это противоречит нормам Жилищного кодекса и санитарным требованиям.
Что говорит закон
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, подвалы, через которые проходят инженерные коммуникации, считаются общим имуществом жильцов. Такое помещение можно передать третьим лицам только при согласии собственников, выраженном на общем собрании.
Также нормативные акты запрещают складирование продукции и хранение опасных веществ в подвалах, если вход в них осуществляется с лестничных клеток. С 2020 года действует полный запрет на размещение в подвалах легковоспламеняющихся материалов.
Кроме того, жильцы продолжают платить за содержание этих помещений — расходы на свет и воду распределяются между всеми собственниками.
Протокол с сюрпризом
Как выяснилось, подвал дома № 24 приобрело ООО «Дэ Косепея», зарегистрированное на Александра Каминского. В фирме, официально занимающейся строительными работами, значится только один сотрудник — сам учредитель. Помещения он сдавал через популярные площадки вроде ЦИАН и «Авито».
Юрист отметил, что в подвале хранились легковоспламеняющиеся материалы, такие как покрышки и смазки. Ранее помещение занимал магазин электроники. Однако больше всего возмутил жильцов протокол общего собрания, на основании которого была одобрена перепланировка. По словам жителей, никакого собрания не было, а документ был сфальсифицирован. В нем Каминский указан как председатель собрания, а на бланке стоит печать его фирмы.
«В первый раз, когда Каминский попытался узаконить подобную перепланировку, Жилинспекция провела проверку предоставленного протокола, обратившись к жителям с вопросом о том, было ли собрание. Мы ответили, что не было, и ему в согласовании отказали. Второй раз он пошел каким-то другим путем и ему всё согласовали. Я ходил в Мосжилинспекцию с вопросом, почему они не проверяют протоколы. Ответом было: мы не обязаны, идите в прокуратуру и суд. Мы так и поступили», — рассказал Тихомиров.
По факту подделки был возбужден уголовный процесс, однако в 2024 году дело закрыли по сроку давности. Тем не менее Симоновский суд встал на сторону жильцов — компанию обязали выплатить 141 тысяч рублей за коммунальные расходы. Жильцы намерены продолжать борьбу и добиваться признания сделки недействительной.
Вторая история: апартаменты по соседству
В доме по адресу Донская, 27/1, жильцы столкнулись с похожей ситуацией. Подвальное помещение оказалось в собственности предпринимателя Константина Егорова. Как утверждают жители, он начал делить пространство на микроквартиры и продавать их как апартаменты.
Председатель совета дома Анастасия Кирюшина рассказала, что в подвале без разрешения жильцов поселились рабочие, занимавшиеся ремонтом. Объявления о продаже апартаментов начали появляться в интернете. Все работы, по словам жильцов, контролировал помощник Егорова — Мэлс Макхамов.
«Работяги Мэлса, гастарбайтеры, превращают подвалы в апартаменты. Во время ремонта живут тоже в подвале, причем круглосуточно. Они готовят еду на кустарных электроприборах, спят там. Мы, естественно, своего разрешения никому не давали и боимся такого соседства. Писали жалобы в МВД», — рассказала Кирюшина.
Экспертиза показала, что Егоров мог внести данные в реестр недвижимости на основании поддельных документов. Он добился подключения 19 «мокрых точек» и установил унитазы без соответствующего разрешения.
Жильцы подали иск, но проиграли первую инстанцию. Суд потребовал провести экспертизу за 500 тысяч рублей. Кроме того, представитель Егорова попытался обвинить Анастасию в порче имущества и грозил взысканием судебных расходов на сумму более семи миллионов рублей.
Подвалы — как инвестиция
Как установили журналисты, Егоров продолжает продавать «апартаменты» в подвалах и на других адресах — на Ленинградском проспекте, а также на Большой Черемушкинской. В одном из таких домов на продажу выставлено 47 «студий», 22 из которых уже проданы. Самая маленькая — 7,5 кв. м, самая большая — 22,7 кв. м. Окна — вровень с асфальтом, прописка невозможна, статус помещений — нежилой.
«Такое подвальное жилье пользуется спросом, потому что при нынешних заоблачных ценах такие подвалы продаются как горячие пирожки, по цене за „студию“ в 3–4 миллиона рублей. Предприниматель организует бизнес по принципу „купил, сделал ремонт, продал“, а с жильцами пусть разбираются новые собственники», — объяснил эксперт Константин Крохин.
Агентства обычно умалчивают о конфликте с жильцами. Однако будущие владельцы таких помещений рискуют оказаться втянутыми в длительные судебные разбирательства.
Наследие 1990-х и миллиарды на сером рынке
По словам Крохина, практика продажи подвалов началась еще в 1990-х при Юрии Лужкове. Тогда город приватизировал подвалы, чтобы использовать их в административных целях или продавать на торгах. Интересы жильцов не учитывались.
После 2004 года, когда в Жилищном кодексе закрепили, что подвалы являются общедомовой собственностью, суды признали, что сделки до этого срока были законны. Однако новые схемы, по словам экспертов, часто сопровождаются подделкой протоколов собраний. Такие документы специально «выдерживают» нужное время, чтобы срок давности истек, и потом вводятся в официальный оборот.
«Вот и образовался бизнес по сопровождению таких сделок. Документам дают „отлежаться“ необходимый срок, чтобы они юридически очистились. Затем им дают ход в городских инстанциях, так как в возбуждении дел о незаконном отчуждении подвалов будет отказано. И ни один суд не примет решения в пользу жильцов. Это целый конвейер, объем этого бизнеса в рамках города — десятки, а то и сотни миллиардов рублей», — заключил Крохин.
Он посоветовал жильцам оспаривать не право собственности на подвалы, а саму деятельность в них — если она нарушает нормы.
Еще больше новостей — у Пятого канала в мессенджере MAX