Недобросовестного квартиранта можно выселить только в строгом соответствии с законом
МОСКВА, 7 октября. Проблема выселения недобросовестных квартирантов остается одной из самых острых для собственников жилья. Кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры государственного и муниципального управления Государственного университета управления Марина Полякова в беседе с «ФедералПресс» рассказала, какие шаги поможет предпринять закон наймодателю, если квартирант перестал платить.
«Такие ситуации встречаются часто, особенно при краткосрочной аренде, где применяются особые положения закона», – отметила Марина Полякова.
По словам эксперта, вопрос о выселении нанимателя, не выполняющего свои финансовые обязательства, требует внимательного подхода и строгого соблюдения правовых норм.
Полякова пояснила, что договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В соответствии со статьей 683 ГК РФ договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным. К такому договору, за исключением ряда положений, не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и, что критически важно для рассматриваемой ситуации, положения пункта 2 статьи 687 ГК РФ, устанавливающие шестимесячный срок неуплаты для расторжения договора по требованию наймодателя.
По мнению эксперта, при краткосрочной аренде неуплата нанимателем платы за жилое помещение является существенным нарушением условий договора, что, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон. Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение закреплена в статье 678 ГК РФ. Неисполнение данной обязанности прямо противоречит принципу надлежащего исполнения обязательств (статья 309 ГК РФ).
Полякова уточнила, что прежде чем обращаться в судебные инстанции, арендодателю настоятельно рекомендуется соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Это не только продемонстрирует добросовестность арендодателя, но и в ряде случаев является обязательным условием для принятия искового заявления судом.
Направление письменного требования (претензии). Арендодатель должен направить нанимателю письменное требование об уплате задолженности с указанием конкретной суммы и срока ее погашения. В претензии также следует указать на намерение расторгнуть договор и выселить нанимателя в случае неисполнения обязательств. Важно, чтобы требование было направлено способом, позволяющим подтвердить факт его получения нанимателем (например, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручено лично под роспись).
Сбор доказательств. На этом этапе необходимо собрать все имеющиеся доказательства неуплаты: выписки с банковских счетов, подтверждающие отсутствие поступлений, копии договора найма, переписку с нанимателем (если таковая имеется).
По словам эксперта, если досудебный порядок не привел к погашению задолженности и добровольному освобождению помещения, арендодатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением.
Подсудность: дела о выселении из жилых помещений рассматриваются районными судами по месту нахождения жилого помещения (статья 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее – ГПК РФ).
Исковое заявление должно содержать:
• Наименование суда, в который подается заявление.
• Сведения о наймодателе (истце) и нанимателе (ответчике).
• Обстоятельства дела (дата заключения договора, условия оплаты, период неуплаты, сумма задолженности).
• Правовое обоснование требований (ссылки на статьи 450, 678, 683 ГК РФ).
• Четко сформулированные исковые требования: о расторжении договора найма жилого помещения, о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам (при наличии), о выселении нанимателя и всех совместно проживающих с ним лиц.
К исковому заявлению необходимо приложить:
• Копию договора найма жилого помещения.
• Доказательства неуплаты (выписки, расчеты задолженности).
• Копия претензии и доказательства ее направления/вручения.
• Документы, подтверждающие право собственности наймодателя на жилое помещение.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины.
По словам Поляковой, после вступления решения суда в законную силу арендодателю необходимо получить исполнительный лист и предъявить его в Федеральную службу судебных приставов для принудительного исполнения. Судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и принимает меры по выселению нанимателя в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ.
Эксперт отдельно подчеркнула недопустимость самоуправства.
«Категорически запрещается самовольное выселение – смена замков, отключение коммуникаций или физическое удаление жильца. Это незаконно и может повлечь за собой административную или уголовную ответственность», – заявила Полякова.
Она напомнила, что все действия и договоренности должны быть оформлены в письменном виде. Это залог успешной защиты интересов арендодателя в суде.
• Состояние имущества и возмещение ущерба:
Рекомендуется периодически (например, раз в месяц или раз в два-три месяца, если это предусмотрено договором) посещать квартиру для проверки ее состояния.
Важно отличать естественный износ (потертости, незначительные дефекты) от реальной порчи имущества (сломанная мебель, испорченная отделка). Залог предназначен для компенсации именно порчи имущества.
В случае обнаружения порчи необходимо зафиксировать ее с помощью фото- и видеосъемки, а также составить акт. При возникновении споров о размере ущерба следует подготовить смету на ремонтные работы или замену испорченного имущества.
За месяц до предполагаемого выселения целесообразно напомнить нанимателю о необходимости привести квартиру в порядок и устранить возможные повреждения.
• Задолженность по коммунальным платежам. Перед выездом нанимателя обязательно следует сверить показания счетчиков воды, электроэнергии и газа. Рекомендуется отключать стационарный телефон перед сдачей квартиры, чтобы избежать крупных счетов за междугородние/международные звонки.
• Акт приема-передачи при выезде. При окончательном освобождении квартиры нанимателем необходимо составить и подписать акт приема-передачи помещения, в котором фиксируется его состояние, показания счетчиков и отсутствие претензий у сторон. Этот акт является ключевым документом, подтверждающим прекращение договорных отношений и передачу ответственности за помещение. Его отсутствие может привести к проблемам, в том числе с налоговыми органами.
• Смена замков. После окончательного выезда арендатора и подписания всех документов рекомендуется сменить замки в целях безопасности.
• Отсутствие договора найма. Если договор найма не был заключен в письменной форме, процесс выселения существенно усложняется. Наймодателю придется доказывать факт проживания нанимателя и наличие устной договоренности об оплате. Кроме того, отсутствие письменного договора может повлечь за собой вопросы со стороны налоговых органов относительно полученного дохода от сдачи жилья.
Полякова отметила, что, учитывая сложность правоприменительной практики и необходимость строгого соблюдения процессуальных норм, арендодателю следует обратиться за квалифицированной юридической помощью для составления документов и представления интересов в суде.
В заключение эксперт подчеркнула: «Правовая система Российской Федерации предоставляет арендодателю действенные механизмы защиты своих прав в случае недобросовестного поведения нанимателя. Однако реализация этих механизмов требует строгого соблюдения законодательных предписаний и последовательности действий».
Ранее сообщалось, что российские власти получили поручение обеспечить ввод свыше 100 миллионов квадратных метров жилья по всей стране.
Изображение сгенерировано нейросетью Kandinsky 3.1