6,6 трлн в бетон и эскроу: как Сбер превратил спад в стройке в источник стабильных прибылей

Сбербанк России

Сбербанк увеличил финансирование жилой недвижимости на 24%

С начала 2025 года Сбербанк существенно нарастил объём кредитования в сфере жилой недвижимости — портфель вырос на 24% и достиг впечатляющих 6,6 трлн рублей.

Такая динамика, по словам представителей банка, отражает адаптацию рынка к новым экономическим условиям и постепенное восстановление баланса между спросом и предложением.

"Рынок жилой недвижимости постепенно приходит к балансу спроса и предложения за счёт снижения активности застройщиков", — отметил первый заместитель Председателя Правления Александр Ведяхин.

По словам топ-менеджера, застройщики сегодня действуют гораздо осторожнее. Они синхронизируют инвестиционные циклы со скоростью поступлений средств на счета эскроу, чтобы минимизировать процентную нагрузку и не допустить кассовых разрывов.

Банковское финансирование и эскроу: новая модель стабильности

Механизм проектного финансирования через эскроу-счета, который стал обязательным для большинства девелоперов, доказал свою устойчивость даже при колебаниях ставок.

По данным Сбербанка, объём кредитов на рынке растёт, но структура сделок изменилась. Теперь банки заключают меньше бридж-кредитов — краткосрочных займов, используемых на начальной стадии строительства.

"В сравнении с прошлым годом Сбер заключает примерно на треть меньше кредитных договоров, в основном это касается бридж-кредитов", — пояснил Ведяхин.

Снижение активности по таким займам отражает новую стратегию девелоперов — уход от агрессивного расширения к управляемому росту.

Как работает эскроу-система

Эскроу-счета позволяют покупателям жилья размещать средства в банке до момента ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик получает деньги только после завершения строительства и регистрации права собственности, что делает систему безопасной как для клиентов, так и для банков.

Для Сбера это означает: меньше рискованных проектов, больше прозрачных сделок и стабильный денежный поток.

Таблица "Сравнение": до и после реформы финансирования

Показатель	До перехода на эскроу	После внедрения эскроу
Основной источник средств	Прямые продажи дольщикам	Банковское проектное финансирование
Риски покупателей	Высокие (банкротства, долгострой)	Минимальные
Контроль банка	Ограниченный	Полный надзор за средствами
Гибкость застройщика	Высокая	Ограничена графиком поступлений
Стоимость проектов	Ниже	Выше из-за кредитных ставок

Советы шаг за шагом: как девелоперам адаптироваться

Планировать заранее. Оценивать объём продаж до начала стройки, чтобы выстроить график платежей на эскроу.
Использовать цифровые платформы. Сервисы Сбера, ДомКлик и другие онлайн-инструменты позволяют оперативно мониторить состояние проекта.
Оптимизировать себестоимость. Внедрение BIM-технологий и автоматизация расчётов помогают снизить издержки на 10-15%.
Следить за ставками. При смягчении политики ЦБ важно быстро переходить на рефинансирование под более низкий процент.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

Ошибка	Последствие	Альтернатива
Недооценка процента покрытия долга на эскроу	Задержки строительства и рост долговой нагрузки	Финансовое моделирование проекта с учётом динамики продаж
Ставка на бридж-кредиты	Высокие расходы на обслуживание долга	Использование долгосрочных проектных кредитов
Непрозрачная структура собственников	Потеря доверия банков	Корпоративная прозрачность и аудит
Ориентация только на льготную ипотеку	Риски при отмене госпрограмм	Диверсификация каналов продаж и работа с маркетплейсами недвижимости

А что если рынок остынет

Даже если спрос временно снизится, система проектного финансирования с эскроу позволяет девелоперам сохранить устойчивость. Средства покупателей хранятся в банках, а проекты продолжают получать поддержку.

При этом Сбербанк, как крупнейший игрок на рынке, способен гибко перераспределять ресурсы между регионами, удерживая равновесие в строительном секторе.

Плюсы и минусы текущей модели

Плюсы	Минусы
Защита дольщиков	Более дорогие кредиты
Прозрачность потоков	Увеличение сроков согласований
Финансовая устойчивость банков	Меньше гибкости у застройщиков
Рост доверия к рынку	Повышенные требования к отчетности

FAQ

Как получить проектное финансирование в Сбере?
Необходимо предоставить бизнес-план, смету, проектную декларацию и заключение о градостроительном плане. После одобрения банк формирует лимит финансирования и график траншей.

Сколько времени занимает одобрение кредита?
В среднем — от 30 до 60 дней. При наличии готовой документации и положительной кредитной истории срок может сократиться.

Что делать, если продажи упали?
Банк предлагает реструктуризацию и возможность корректировки графика платежей, если девелопер сохраняет положительный баланс на эскроу-счетах.

Мифы и правда

Миф: банки навязывают застройщикам избыточные требования.
Правда: большинство условий связано с обеспечением прозрачности — банк контролирует средства дольщиков, а не деятельность компании.
Миф:эскроу делает жильё недоступным.
Правда: рост цен связан не только с банковскими механизмами, но и с удорожанием стройматериалов, логистики и рабочей силы.
Миф: при закрытии проекта деньги клиентов могут "зависнуть".
Правда:средства на эскроу-счетах защищены — при расторжении договора банк возвращает их покупателю в полном объёме.

3 интересных факта

На долю Сбербанка приходится более 60% всех эскроу-счетов в России.
Сбер финансирует строительство не только жилья, но и инфраструктурных объектов — школ, детсадов и поликлиник в новых районах.
С начала 2025 года более 90% новых домов строятся с использованием проектного финансирования.

Исторический контекст

До реформы 2019 года строительный рынок России напоминал поле свободной конкуренции: застройщики часто финансировали проекты за счёт прямых продаж дольщикам.

После серии громких банкротств и "замороженных" объектов государство перешло к модели проектного финансирования, при которой контроль над средствами перешёл к банкам.

Сбербанк стал ключевым драйвером перехода — к 2025 году через его систему проходит большинство жилых проектов в стране.