Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
На международном форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге прошла сессия «Баланс интересов и практические вызовы реализации проектов КРТ», организованная группой «Самолет». Федеральные и региональные власти, аналитики и девелоперы обсуждали, как ускорить механизм комплексного развития территорий и превратить его в устойчивый инструмент обновления городов.
Цифры: масштаб растет, но модель перегружена
По данным Минстроя, в стране заключено 923 договора КРТ на 117 млн кв. м жилья, проведено свыше тысячи торгов. Только за последний месяц стартовало 12 новых проектов. Благодаря им новые квартиры получили более 17 тыс. человек.
Директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Мария Синичич подчеркнула, что речь идет не только о жилье, но и о формировании новой городской среды: «Лучшие практики показывают, как застройщики создают целые кварталы с оптимальной плотностью, сценариями жизни и встроенной инфраструктурой. Именно такие примеры должны становиться эталоном».
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
Мария Синичич напомнила, что за последний год механизм КРТ серьезно обновился. Теперь в договоры можно включать социальные объекты — от школ до пожарных депо — с поэтапной реализацией. Для Москвы, Петербурга и Севастополя упростили правила: проекты можно запускать без долгих корректировок генпланов и ПЗЗ. В обсуждении — новые шаги: голосование для собственников ИЖС по модели «две трети голосов», налоговые стимулы для застройщиков и вовлечение земли в оборот.
«Важно, чтобы КРТ оставался не только юридическим инструментом вовлечения земли, но и источником образцовых градостроительных комплексов. Мы работаем над рекомендациями по цифровизации и развитию лучших практик», — подчеркнула Синичич.
Свердловская область: без гонки за цифрами
Свердловская область стала одним из пилотных регионов и сегодня реализует около 30 проектов. Министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Григорий Сурганов подчеркнул: регион не гонится за количеством, ставка делается на качество.
«Мы почти не применяем КРТ на пустых территориях. Основной фокус — расселение ветхого и аварийного фонда и вовлечение бывших промплощадок. Это дает новые центры притяжения, а не просто «спальные массивы». За счет такого подхода у нас нет негативной повестки по КРТ», — отметил Сурганов.
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
По его словам, проекты активно идут не только в Екатеринбурге, но и в Нижнем Тагиле, Красноуфимске, Среднеуральске. В регионе создаются даже операторы КРТ — отдельные юрлица, которые ведут проекты, в том числе в закрытых городах.
Замглавы Екатеринбурга Рустам Галямов напомнил, что первые площадки для КРТ в городе включали только по обращениям жителей. Сейчас в Екатеринбурге реализуется 18 договоров КРТ. В их границах — 113 домов площадью около 75 тыс. кв. м, из которых треть уже выкуплена.
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
По словам Галямова, прозрачность коммуникации остается ключевым фактором: «Переселение, компенсации, сроки ввода должны быть абсолютно понятны людям. Без этого сразу появляются протесты и затяжные конфликты».
Он добавил, что городу удается удерживать доверие жителей: в одном из кейсов люди сами обратились в суд, требуя ускорить расселение.
Бизнес: рекорды, риски и работа с жителями
Для девелоперов КРТ остается полезным, но затратным инструментом. Директор по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктор Ведехин сравнил его с живым организмом.
«Власть — мозг, девелопер — руки, жители — сердце, банк — кошелек. Когда эта система работает согласованно — проект «летит». Но маржа минимальна: компенсировать затраты на сети и благоустройство продажами жилья невозможно», — сказал он.
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
По его словам, компания старается строить отношения с жителями максимально прозрачно. Квартиры оценивают по рыночной стоимости во всем районе, включая не ветхий фонд, на момент переговоров и индексируют цену каждый квартал. Такой подход позволяет находить общий язык быстрее: в среднем при переселении жилье увеличивается примерно на 6 кв. м.
Ведехин подчеркнул, что именно честная коммуникация сокращает сроки: один из проектов прошел путь от переговоров до переезда всего за девять месяцев, что для КРТ можно считать рекордом.
Тему продолжил вице-президент по развитию и внешним связям «Страны Девелопмент» Андрей Басов. По его словам, у компании сейчас в работе 10 проектов КРТ и более 3 тыс. семей уже улучшили свои жилищные условия. Но каждая история, отметил он, требует «супериндивидуального» подхода.
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
Особое внимание Басов обратил на неузаконенные постройки. «Это серьезный риск для графика: половина объектов в гаражных кооперативах прошла амнистию, половина так и осталась без документов. То же самое с домами, где люди жили десятилетиями, но никогда не оформляли права. Без понятных механизмов эти вопросы будут постоянно срывать сроки», — пояснил он.
Эту мысль продолжил генеральный директор компании «Практика» Александр Невмержицкий. По его словам, КРТ требует особой управленческой модели: застройщик должен синхронизировать проектирование, архитектуру и публичные слушания. «Это многослойный процесс: сбой на любом этапе означает сдвиг сроков», — подчеркнул он.
К вопросу социальной инфраструктуры подключилась руководитель екатеринбургского филиала «Брусники» Наталья Лушникова. По ее словам, даже при наличии школы в проекте запуск часто откладывается: «Муниципалитет не всегда может сразу профинансировать объект. В итоге жители заселяются, а школа остаётся только на бумаге. Это системная проблема».
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
Аналитики: комплексность есть, но риски растут
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил, что у механизма есть очевидные плюсы: КРТ позволяет формировать участки правильной конфигурации, без «дыр» собственности, и снижает барьеры для межрегиональных игроков.
Но вместе с тем сохраняются и системные риски. В их числе: включение апартаментов, фактически используемых как жилье; конфликты вокруг территорий, которые жители считают рекреацией; а также чрезмерно крупные проекты с горизонтом реализации больше пяти лет.
«В большинстве КРТ-заявок застройщик вынужден закладывать консервативную маржу из-за высокой регуляторной нестабильности. Изменения по зонам, нагрузке или срокам напрямую бьют по экономике проекта. Поэтому без дробления и фазировки риски убыточности только растут», — подчеркнул Попов.
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
После аналитиков слово взял управляющий директор федеральных проектов группы «Самолет» Алексей Федоров. Он напомнил, что КРТ остается «единственным реально работающим механизмом» для достижения национальных целей в строительстве.
По словам Фёдорова, в нынешних условиях это едва ли не главная поддержка для отрасли: «Мы понимаем, какое количество метров построим в определенный срок, какая социальная и инфраструктурная нагрузка на нас ложится. Благодаря этому можем достаточно точно выстраивать финансовую модель и приходить к необходимым показателям».
При этом, подчеркнул он, сегодня механизм перегружен и становится слишком рискованным для бизнеса: проекты буксуют не из-за отсутствия интереса у девелоперов, а из-за нехватки стандартизированных моделей финансирования и прозрачных правил игры. «КРТ — это не обычный девелоперский проект, это инфраструктурное партнерство. Если не появится новая система субсидирования и совместной экспертизы на федеральном и региональном уровнях, десятки проектов по всей стране окажутся под угрозой остановки», — резюмировал Федоров.
Фото: Антон Буценко для РБК Екатеринбург
Мария Синичич в свою очередь напомнила, что за пять лет закон о КРТ пережил несколько кризисов, но доказал устойчивость механизма: сегодня в стране заключено 923 договора на 117 млн кв. м, переселены более 17 тыс. человек, а доля нежилых функций в проектах превысила 15%.
«КРТ — это не только про вовлечение земли под жилье. Это этап построения новых городских тканей — самоокупаемых, с рабочими местами, инфраструктурой и качественной средой. С 2025 года действует федеральный проект по развитию инфраструктуры в 200 опорных населенных пунктах: туда направляются инфраструктурные кредиты, облигации, меры поддержки. Только в Свердловской области за пять лет вложено 30 млрд руб. И это не предел. КРТ сегодня — это уже не про кварталы, а про развитие страны в целом», — подчеркнула Синичич.