Рынок недвижимости осенью-2025 в Краснодаре: золотая жила или финансовый омут?

В разгар экономической неопределенности, когда на рынке новостроек случился грандиозный «навес», а банки вслед за ЦБ, стали снижать ставки по кредитам и ипотеке, рынок недвижимости не спешит активизироваться даже после снижения ключевой ставки ЦБ

Многие инвесторы задаются вопросом: а не пора ли хватать квадратные метры столице Кубани? Ведь в сентябре 2025-го Банк России снизил ключевую ставку на 1 процентный пункт - до 17% годовых. Вслед за этим событием банки страны начали снижать ставки по накопительным счетам. Эксперты ждут, что это и, возможно, дальнейшие подобные шаги регулятора повлекут активизацию затоваренного рынка недвижимости. Но, пересматривать ставки по ипотечным кредитам банки пока не слишком торопятся.

Экономист Александр Полиди в разговоре с ЯСНО раскрывает карты: недвижимость в Краснодаре – это не просто актив, а настоящая головоломка, где один неверный шаг может стоить миллионы. Но есть и те, кому стоит рискнуть прямо сейчас. Хотя для большинства риски являются неоправданными.

Почему сейчас не время для инвестиций в квадратные метры Краснодара

Рынок недвижимости в столице Кубани, как и во всех городах-миллионниках, по-прежнему переживает стагнацию. Цены зависли, продажи падают, а новостроек – пруд пруди. Однако даже в такой ситуации застройщики не хотят давать скидки покупателям.

Александр Полиди объясняет это рядом ключевых факторов, которые делают инвестиции в кубанскую недвижку невыгодными на осень 2025-го.

Во-первых, хоть и снизившаяся, но все еще довольно высокая ключевая ставка Центробанка делает ипотеку настоящим бременем. Переплаты по кредитам огромны и аренда выходит куда выгоднее, чем ежемесячные выплаты банку.

— Аренда недвижимости для личных нужд сейчас оказывается финансово более целесообразной, чем покупка в кредит — подчеркивает Полиди. Он отмечает, что темпы роста арендных ставок положительны – аренда дорожает, – но все равно проигрывает банковским депозитам.— Аренда не росла на 20%, на 18% в год, как давали депозитные ставки в течение года,— добавляет эксперт.

Во-вторых, даже без ипотеки покупка квартиры за 10-15 миллионов рублей как инвестиционного актива выглядит сомнительно. Сфера недвижимости стагнирует: цены на первичном и вторичном рынках практически не растут. А значит, нет и роста доходов от вложений.

— Если мы, допустим, 10-15 миллионов положили бы год назад под 20% годовых, то мы получили бы, соответственно, 2 миллиона... Выросла ли недвижимость за год на 20%? Нет, — приводит расчеты Полиди. В итоге, депозиты перекрывают любой возможный рост цен на жилье.

Кроме того, негативный вклад вносит снижение покупательной способности кубанцев и других россиян на фоне экономических неурядиц в стране.

В этих условиях само понятие «выгодно» сейчас абстрактно для потенциальных приобретателей квадратных метров.

— Выгодно ли вкладываться для инвестиций? Нет. Для жизни? Возможно, и зависит от конкретных условий приобретателя. Но в моменте, который тянется уже больше года, покупка недвижимости нецелесообразна. Высокая ставка даже на нынешнем уровне делает ипотеку крайне дорогой для приобретения жилья. В сложившейся ситуации аренда более выгодна, чем ипотека или обычный банковский займ под высокие проценты — заключает экономист.

Осенью 2025-го, с учетом негативных тенденций в экономике и неясных перспектив роста доходов населения, это особенно актуально.

Кому все-таки стоит покупать квартиры в Краснодаре осенью 2025-го: льготы, эмоции и качество жизни

Впрочем, не все так мрачно: есть категории граждан, для которых покупка недвижимости в столице Кубани может оказаться удачным ходом. Полиди четко очерчивает круг «счастливчиков».

Прежде всего, те, у кого есть доступ к льготным ипотечным программам.

— Если покупка не обременяется, если есть доступ к льготным ипотечным программам, то конечно. Есть ипотека IT под 6%, сельская под 3%... тогда да, стоит брать, — советует эксперт.

Эти программы, пусть и точечные, сохраняются и позволяют минимизировать переплаты. Напомним также, что в Краснодарском крае соцработники, врачи и педагоги в 2025 году могут рассчитывать на 1 000 000 рублей на первоначальный взнос по ипотеке по губернаторской программе.

Далее, еще одна категория граждан, которой можно задуматься о скорой покупке квартиры – те, кто покупает не для дохода, а для серьезного улучшения качества жизни. Переезд, смена условий, эмоциональный комфорт – здесь финансы отходят на второй план.

— Если превалирует не финансовая, а ценностная сторона, то, конечно, можно покупать недвижимость сейчас. Если только речь идет о том, чтобы улучшить качество собственной жизни, которая оценивается уже не деньгами, а эмоциями, самочувствием и так далее.

Впрочем, эксперт все равно относится настороженно пессимистично к сценариям приобретения жилья:

— Если у вас хватает денег сейчас взять квартиру, но нет срочной необходимости в новом жилье, то я бы не спешил пока высокий уровень депозитных ставок... За год точно не произойдет повышение цен на недвижимость на 15-16%. Лучше разместить средства на депозите или в акциях – они сейчас доходнее даже с учетом снижения базовой ставки и процентов по вкладам.

Падение цен на квадратные метры в Краснодаре: миф или реальность? Затоваренность и стагнация рынка

Крайцентр – в лидерах по нераспроданным новостройкам в стране. По итогам августа 2025-го столица Кубани заняла второе место среди городов-миллионников России по числу и объему выведенных квартир на рынок сообщили в пресс-службе IT-системы для мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro.

В первом полугодии 2025 года объемы строительства недвижимости в Краснодаре сократились на 9,6%, составив 5,2 млн кв. м. Это снижение связано с уже высоким уровнем введенного жилья — более 1,15 млн кв. м с начала года, сообщает вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко, слова которого приводит ТАСС. А по итогам 2024-го года продажи жилья в Краснодаре и вовсе сократились на 34% (по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек»).

Еще более удручающая ситуация в целом по краю. Как сообщал портал ЯСНО, в начале сентября стало известно, что объем вывода жилья на рынок Краснодарского края рухнул за год на 31%.

По мнению архитектора и основательницы строительной компании Натальи Махониной, которая поделилась им с ЯСНО в материале «Краснодар утопает в новостройках: почему квартиры не продаются, а цены не падают», город столкнулся с ситуацией, которая не имеет аналогов в российской практике: 80% квартир в строящихся комплексах остаются непроданными, что делает Краснодар одним из лидеров по затовариванию жильем в стране.

В той же статье экономист Иван Чумаков отмечает, что за последние годы рынок недвижимости региона уже пережил масштабную перестройку, и сейчас можно говорить не о физическом исчерпании строительных площадок, а об исчерпании платежеспособного спроса. Краснодар здесь самый яркий пример.

Десятки тысяч квартир «висят в подвешенном состоянии». Логично ждать обвала цен? Александр Полиди развеивает иллюзии: падения не будет.

— Именно падения ждать не стоит. По той простой причине, что недвижимость это актив, который всегда являлся резервным. То есть, это актив, который прекрасно переносит длительные сроки экспозиции — объясняет эксперт.

Несмотря на затоваренность, серьезного снижения нет: акции, бонусы, коррекции – да, но не глобальный обвал.

— Мы не видим серьезного изменения цен. — Строительный бизнес это очень мощный мультипликативный бизнес... Поэтому и государству крайне невыгодно потерять такой синергетический рынок — подчеркивает Полиди.

Осенью 2025-го эксперт ждет консолидации: мелкие игроки подложат уходить, в то время, как их активы будут скупать крупные застройщики, чтобы попридержать до лучших времен.

— Коррекция на рынке будет происходить за счет слияний и поглощений. Массовых банкротств и распродаж квартир по стоимости ниже рынка я не жду. Хотя точечные закрытия девелоперов будут, — прогнозирует эксперт.

По его словам, цены останутся стабильными, с редкими акциями от отдельных девелоперов. При этом крупным игрокам в сложившейся ситуации может снова помочь государство.

Перспективы для рынка недвижимости Краснодара: в ожидании снижения ставок и возврата доходности квадратных метров

Что же ждет рынок осенью 2025-го? Полиди видит «свет в конце туннеля», но с оговорками. Снижение ключевой ставки – ключевой фактор.

— Если ЦБ и дальше продолжит снижать ставку, то рынок недвижимости может вернуться к состоянию прошлых лет. Квартиры вновь станут весьма доходным вариантом вложения денег. Удешевление кредитов и возврат льготных программ сделают недвижимость привлекательной, — говорит эксперт.

Вот только когда именно это произойдет, он прогнозировать не берется, указывая на влияние на ситуацию внеэкономических факторов, таких как санкции и сложная геополитическая ситуация.

— Даже после снижения ключевой ставки и падения ставок по ипотеке вложения в банковские инструменты остаются более выгодной историей. Поэтому, если мы говорим о том, чтобы доходно временно разместить свои свободные деньги, такие вещи, как депозит, гособлигации, и даже рынок акций (при правильном инвестиционном поведении) остаются более выгодными.

Возвращения инвестиционного бума на рынке недвижимости в ближайшее время эксперт не ждет.