Финансовая пирамида и рулетка: как устроен строительный рынок Краснодара

Эксперт раскрыл внутренние механизмы рынка жилья Кубани и делится неутешительными прогнозами будущего застройщиков.

Что кроется за красивыми фасадами новостроек и рекламой жилых комплексов и застройщиков, почему строительство недвижимости сродни финансовым пирамидам, кто и как себя чувствует на строительном рынке Кубани - своим экспертным мнением специально для ЯСНО поделился кубанский экономист Роман Иноземцев.

Недвижимость в Краснодаре и крае: рынок жилья построен по принципу финансовой пирамиды

«В декабре 2024 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о возможном снижении объемов ввода жилья в России. Данное заявление встревожило многих участников отрасли, и даже через полгода мы слышали оптимистические заявления. Например, в июле руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков на конгрессе «Жилищная политика: реальность, инновации и перспективы развития» заявил, что если «яма» и будет, то Краснодарский край ее быстро пройдет. Всем бы оптимизм Позднякова!

Проблема в том, что рынок жилья устроен по принципу финансовой пирамиды и он может либо расти, либо падать. Причем, если начнет падать, то остановить его будет крайне сложно. И чем сильнее рынок жилья раздут, тем быстрее и с большим грохотом он будет падать. И таков рынок жилья не только в Краснодарском крае. Он такой везде: в России, в ЕС, в США, в Китае. И везде он подчиняется одним и тем же законам: прошлые покупатели квартир дают деньги на достройку домов для покупателей будущих, прямо как в финансовой пирамиде. Все потому, что недвижимость – это не товар массового потребления. Люди, как правило, не покупают квартиры каждый день, как продукты.

Крах финансовой пирамиды на рынке жилья сегодня является стандартным сценарием начала финансового кризиса в современном мире. Поэтому, как только спрос на новые квартиры начал проседать, у застройщиков стали возникать проблемы. А причин для спроса предостаточно: во-первых, ключевая ставка, сделавшая ипотеку непозволительной роскошью. Во-вторых, демографические тенденции, связанные с сокращением, как населения, так и его брачностью (люди стали реже заключать браки, а значит, и потребности в собственном жилье стало меньше). Все это встретил рынок, насыщенный спекулянтами и перекупщиками, разогревшими спрос ранее и создавшими финансовый пузырь на рынке недвижимости.

Именно поэтому не надо удивляться, что в предбанкротное состояние вошел «Самолет», крупнейший застройщик в стране, с которого побежали даже ключевые собственники. Однако возможно Илья Поздняков прав и спрос быстро отскочит и «год-два и мы снова в строю»?».

Недвижимость в Краснодаре и крае: кубанские застройщики и их состояние

«Давайте посмотрим, с чем подошли крупнейшие кубанские застройщики к 2024 году - возьмем нескольких ведущих застройщиков по объему строящегося жилья и проанализируем отчетность.

ГК «Точно»

В данную группу входит множество застройщиков и смежных компаний. Это и СЗ (т.е. специализированный застройщик) «Югстройимпериал», и СЗ «Капитал», СЗ «Новые технологии», СЗ «Римские каникулы», СЗ «Парамаунт», ООО «Белые росы», управляющая компания ООО «ГК «Точно»» и другие активы.

К сожалению, в открытом доступе нет консолидации по группе компаний, поэтому степень взаимных оборотов и обязательств невозможно оценить, но что обращает на себя внимание - прежде всего большие «запасы», которые у отдельных застройщиков превышают половину активов. В этих «запасах» сидит незавершенное производство и незавершенное строительство, на которое были списаны материалы и оплачены работы, но по которым еще не произведена продажа. И крупная статья «запасы» для застройщика – это нормально, т.к. процесс строительства и продажи квартир занимает порой не один год. Иногда в «незавершенке» сидят фактически понесенные убытки, которые признаются не сразу, чтобы не распугать кредиторов, а со временем, чтобы снизить налогооблагаемую базу. Так вот, у основных застройщиков ГК «Точно» запасы за 2024 году удвоились, у кого-то даже утроились (СЗ «Новые технологии), снижались «запасы» лишь у «Югстройимпериала». Т.е. компания активно строилась в 2024 году. И это при запредельных ставках по ипотеке и стагнирующей, а порой и падающей выручке.

Да, несмотря на бурный рост цен на жилье, выручка у застройщиков в 2024 году даже падала. Балансирует рост запасов рост кредитов и рост «прочих обязательств», т.е. целевое финансирование. Формально у застройщиков ГК «Точно» хорошая ликвидность и с такими показателями обычные компании без проблем выполняют свои обязательства. Вот только застройщики – не обычные компании, т.к. продают не совсем обычный товар. Важный здесь индикатор – перенос срока сдачи по 105 тыс. кв. метрам жилья.

Что касается роли банков, то это, пожалуй, главный элемент системы массового жилищного строительства. Банк зарабатывает на кредитовании застройщиков, а потом еще зарабатывает на кредитовании ипотеки и держит у себя эскроу-счета, деньги на которых пополняют пассивы банка, т.е. по сути являются вкладами. Поэтому не надо удивляться, что банки застройщиков активно кредитуют и собственный капитал в балансе застройщика редко превышает треть активов, что явно говорит о моральном азарте. Причем, зачастую кредитование производится через SPV – special purpose vehicle (букв. «транспорт особого назначения»), фирму, созданную специально под реализацию какого-то проекта, например, ЖК. Что характерно, впервые такую аббревиатуру я встретил при изучении причин ипотечного кризиса в США 2008 года - там SPV на деньги банков и инвесторов скупали ипотечные долги, неплатежи по которым привели к краху сначала самих SPV, а потом и кредитовавших их банков и вложившихся инвесторов.

«Догма»

В составе группы компаний «Догма» также несколько застройщиков и прочие фирмы. Застройщики: ГК «Догма», «Догма-Рекорд», «Догма-Самолет 3», мелкие новые застройщики и управляющая компания.

Масштабы тут на первый взгляд сильно меньше ГК «Точно», но только потому, что многие застройщики лишь начали работу и поэтому их баланс состоял из полученных заемных средств и финансовых вложений. У кого-то уже появились запасы, т.е. незавершенное строительство, но крупных фирм три. Они упомянуты выше по тексту. Взгляну на их отчетность, и мы видим примерно ту же картину, что и у ГК «Точно» с поправкой на масштабы роста и на то, что застройщики «Догмы» показывают в своей отчетности многомиллиардные убытки. Если ГК «Точно» в 2024 году в основном достраивала проекты прошлых лет, то «Догма», судя по всему, в новые проекты заходила. Поразительная вера в рынок.

ССК

В составе группы «ССК» следующие активы: крупные застройщики «ССК» и «ССК Калининград», мелкие застройщики и управляющая компания.

Если говорить об «ССК» то там баланс фактически состоит из затрат в незавершенном строительстве и обязательств перед кредиторами, поставщиками и по полученным авансам. Из 22 млрд активов собственными средствами обеспечено лишь 1,7. При этом компания показала выручку в 11 раз меньше размера активов. Возможно, это связано с тем, что объекты еще строятся и как произойдет сдача домов, тогда продажи как пойдут и ССК еще нам всем покажет! Но со стороны это все выглядит, как рулетка и рискованная игра с большим плечом.

Строительная компания НВМ

Компания состоит из множества застройщиков, созданных в 2023 году и потому на конец 2024 года их отчетность практически пустая. Из крупных активов СК «Стройпрогресс», СЗ «Стройдомкраснодар», СЗ «Градстройкомпалект», СК «Техюгстрой», СЗ «Жилстройкраснодар».

У специализированных застройщиков, как правило, отчетность состоит из незавершенного производства, т.е. запасов и кредитов. Причем, от года к году запасы демонстрируют существенный рост. Т.е. эта компания, как в принципе и остальные застройщики, набирает объекты, ищет кредитование и продолжает строить.

И такая ситуация не только у упомянутых тут девелоперов. У АVА-групп точно такая же ситуация - растут запасы, растут обязательства, у «ВКБ-Новостройки» тоже растут запасы и долги, у «Девелопмент-Юг» растут запасы и долги».

Рынок недвижимости Краснодара и края: что же его ждет?

«Да, у многих масштабы не такие, как у описанных выше компаний и вполне возможно, что многие из старожилов отрасли подсушат свои балансы и таким образом пересидят кризис с минимальным ущербом. Но многие не могут остановиться. Они не могут сказать, что теперь будут заниматься лишь обслуживанием построенных домов – для этого придется существенно сократиться в объемах и умерить свои аппетиты и амбиции, а человек быстро привыкает к хорошему. Тем более, что на любой стройке можно улучшить свое личное благосостояние и многочисленные примеры анекдотов про прорабов появились неспроста. Именно поэтому рынок недвижимости может лишь расти.

Если бы застройщики работали на свои деньги и строили бы лишь на собственные вложения, то они могли бы терпеть просадку продаж, но они все работают на заемные средства и должны банкам, а зачастую и доли учредителей обременены банками, поэтому - «только вперед!». И каждый раз крупные застройщики повышают ставки в своей азартной игре, полагая, что вечно растущий рынок недвижимости их выручит. Годами же он выручал. Выручит ли впредь – вопрос открытый. И это касается, прежде всего, крупных застройщиков, которые понабрали проектов, кредитов и теперь ищут тех, кто купит их прилично подорожавшее жилье. Это поведение больше напоминает попытку азартного игрока переиграть рулетку путем повышения ставок. Проблема в том, что выигрывает всегда рулетка, автор которой Блез Паскаль, будучи верующим католиком, не спроста сделал сумму всех делений в 666».

---

«Только в ГК «Точно» запасов более 70 млрд рублей, а вместе с другими застройщиками объем затрат в незавершенном строительстве с уверенностью переваливает за 100 млрд рублей. И это только крупные застройщики только Краснодарского края и региональный бюджет вряд ли сможет справиться с ситуацией, если застройщики начнут банкротиться. Не справится и федеральный бюджет, который уже сейчас имеет дефицит в несколько триллионов рублей, не справятся и банки, которые несмотря на регуляторное послабление ЦБ, один за другим показывают убытки. Фактически в экономике страны может сложиться идеальный финансовый шторм».