Почти два года длилась эпопея со строительством штаб-квартиры РЖД на месте Рижского грузового двора: проект переносился, замораживался, отменялся, и нак6онец в конце лета 2025 года была поставлена жирная точка. Монополия когда-нибудь переедет в башни «Москва-Сити», а на Рижском грузовом дворе уже точно появится очередной огромный многофункциональный комплекс. Сколько стоила покупка земли, кому принадлежит грузовой двор и какое отношение имеет «РЖД-Недвижимость» к ЖД-перевозчику — в материале Vgudok.com.
Девелопер «Новая эра» и федеральный застройщик «Страна Девелопмент» планируют совместный проект на Рижском грузовом дворе. Как сообщили Vgudok в пресс-службе «Новой эры», партнёры намерены реализовать его под равнозначными брендами. «Новая эра» — девелопер, которого на рынок выводит «РЖД-Недвижимость», управляющая территориями бывших московских грузовых дворов.
«На территории площадью 20,6 га, расположенной в районе Марьина Роща на пересечении ТТК и проспекта Мира, запланировано строительство масштабного многофункционального комплекса общей площадью более 500 000 м².
Половину из этого объёма займут современные офисы (около 250 000 м²) с открытыми общественными пространствами.
А вторую половину — комфортабельное жильё. Сквозные пешеходные маршруты свяжут квартал с городом, территория превратится в новый центр притяжения для жителей и горожан», — рассказали редакции в пресс-службе компании «Новая эра».
Не можем не обратить внимание на любопытную ситуацию с компанией «РЖД-Недвижимость». Изначально она была создана исключительно под проект застройки грузового двора, а после аннулирования проекта штаб-квартиры монополии продана железнодорожниками банку ВТБ за ненадобностью.
«Нехорошим словом в связи с этой ситуацией вспоминают Плутника (бывший заместитель генерального директора РЖД, — прим. ред.). Считается, что это он “запорол” проект с грузовым двором. С башней в «Сити» вообще всё непонятно — не то, что когда будут переезжать, а даже когда её будут монтировать или начнут хотя бы проектные работы по приспособлению под нужды РЖД. Куплена она в рассрочку, так что особенно карман не тянет. Но вряд ли что-то до тридцатого года там изменится», — рассказали vgudok.com знакомые с ситуацией источники.
При этом земля грузового двора принадлежала монополии через «РЖД-Недвижимость». Когда проект свернули, территорию продала уже не входящая в структуру перевозчика компания («наверное, однажды её всё-таки переименуют», отметил наш источник, — прим. ред.). Таким образом, уверен собеседник vgudok.com, де-юре землю вывели из владения РЖД, де-факто она как принадлежала государству, так у него и осталась — просто «переложили из одной копилки в другую».
По словам соучредителя строительной компании Kronung Group Филиппа Шраге, с конца 2022 года РЖД официально заявляли, что эта компания вышла из холдинга. Дальнейшая деятельность ведётся под брендом «Новая эра девелопмент». При этом право распоряжения конкретным активом определяется титулом на землю/недвижимость и заключёнными ранее рамочными соглашениями по редевелопменту.
«Если актив (или права на него) были выведены/переданы до корпоративных изменений 2022 года, действуют соответствующие договоры и градостроительные решения. Отсюда и логика сделки», — отметил г-н Шраге.
По оценке эксперта, ориентир по стоимости прав на участок и его подготовке — широкий, но реалистичный коридор примерно 20–50 млрд рублей с сильной зависимостью от обременений, объёма внеплощадочных сетей и условий по транспортной инфраструктуре.
Сам проект, уверен наш собеседник, шире, чем ещё «одна офисная башня» — речь о редевелопменте крупного железнодорожного браунфилда с интеграцией в транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Рижская», созданием новых общественных пространств, улиц и площадей — именно так замысел описывался ещё на конкурсной стадии.
«Для города это — рекультивация “пром-лунки”, новые рабочие места, налоговая база, улучшение улично-дорожной сети.
Важно, чтобы финплан девелопера включал софинансирование инфраструктуры, иначе нагрузка уйдёт на бюджет и соседние кварталы.
Проект масштаба Рижского грузового двора — это не “ещё одна башня”, а редкая возможность прошить проблемную промышленную зону качественным городским кварталом у крупного узла», — отметил г-н Шраге.
Спрос на эту недвижимость тоже будет, несмотря на кризисы и высокие ключевые ставки, уверен соучредитель Kronung Group. На рынке офисов дефицит качественных больших блоков в центральных локациях сохраняется: вакансия в классе A в 2024–2025 гг. сближалась с B-классами, а интерес к покупке площадей конечными пользователями оставался высоким — это поддерживает ставки и капитализацию новых проектов при разумной поэтапности ввода.
«Жилая часть при текущих ставках чувствительнее, но формат “город в городе” рядом с мощным транспортным узлом и деловой функцией обычно даёт устойчивый спрос “ядра” аудитории», — добавил Филипп Шраге.
В общем, о том, что на месте Рижского грузового двора появится не штаб-квартира РЖД, жалеют только сами железнодорожники и, пожалуй, здравый смысл. Очередное многофункциональное нечто, конечно, важнее для города, чем удобные места для работы центрального аппарата монополии.
Хотя редакция vgudok.com последовательно выступала за переезд РЖД на «Рижскую», понятно, что нужды города приоритетнее запросов одной, хоть и государственной, компании. Ну а когда вокруг такого лакомого территориального актива сталкиваются интересы разных государственных «башен», кому-то приходится уступать. Так что пожелаем железнодорожникам удачи в освоении бесконечных этажей человейника в «Сити» и надеемся, что это произойдёт всё же раньше 30-го года. Ну а нежелезнодорожникам из «РЖД-Недвижимости» — реализовать амбициозный проект на радость не только государственным банкирам, но и будущим поколениям.
Экспертные мнения авторитетных специалистов о транспорте и логистике вы найдете в Telegram-канале медиаплатформы ВГУДОК — @Vgudok.PRO