Фото: Комсомольская правда / PhotoXPress.ru
Крупные владельцы коммерческой недвижимости в Петербурге — торговых и бизнес-центров — недовольны результатами новой кадастровой оценки своих объектов. Методику, по которой СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» заново оценило здания и помещения, представители бизнеса назвали нелогичной: соседние объекты с похожими характеристиками могут различаться в стоимости в несколько раз. Это приведет к резкому — до 60% — повышению налоговой нагрузки на бизнес.
Перекосы оценки
СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в 2025 году заново оценило все 3,63 млн объектов недвижимости в Петербурге: 123 тыс. зданий, 17,8 тыс. сооружений, 831 объект незавершенного строительства, 3,38 млн помещений и 101 тыс. машино–мест. Из нового отчета об оценке следует, что суммарно кадастровая стоимость всех объектов в городе выросла на 17,44% до 58,98 трлн руб. Но, как выяснил РБК Петербург, некоторые объекты подорожали довольно существенно.
«Предварительный анализ итогов в отношении наших объектов показывает отсутствие визуальной закономерности. Так, кадастровая стоимость двух рядом расположенных зданий, принадлежащих к одной оценочной группе, изменилась по-разному: для одного увеличилась на 20%, для другого — на 30%», — сообщила РБК Петербург директор департамента недвижимого имущества холдинговой компании «Адамант» Юнна Королева. У холдинга крупнейшая в Петербурге сеть из 22 торговых центров общей площадью более 1,2 млн кв. м, несколько бизнес-центров, логопарки площадью 30 тыс. кв. м.
По словам Юнны Королевой, нет очевидной закономерности в изменении кадастровой стоимости здания и совокупности помещений в нем. «Для одного объекта кадастровая стоимость здания увеличилась более чем на 80%, а совокупная стоимость помещений в здании увеличилась на 17%. Для другого объекта, наоборот, на 17% и 43% соответственно. Аналогична и ситуация с помещениями: в одном и том же здании кадастровая стоимость помещений одного и того же назначения меняется неравномерно. Есть пример: одно помещение подорожало почти в два раза, другое подешевело на 70%», — говорит Юнна Королева.
В «Адаманте» считают, что такое неравномерное изменение кадастровой стоимости (а впоследствии — налоговой нагрузки) «не может быть обосновано объективными экономическими обстоятельствами, а является следствием очередного изменения методики».
Рекордный рост
Андрей Ростовцев, финансовый директор ФХК «Империя» (крупнейшая в городе сеть бизнес-центров «Сенатор», в которую входит 47 объектов общей площадью 434 тыс. кв. м) рассказал, что у них среднее увеличение кадастровой стоимости составило около 19%. «Но есть объекты, которые бьют рекорды. Стоимость помещений, расположенных на Большой Морской улице, выросла почти в 2 раза. И это после значительного роста кадастровой стоимости в 2023 году», — подчеркивает он.
По его мнению, «самый большой произвол со стороны оценщиков» в этом году касается не зданий, а помещений. «Любые помещения бизнес-центра, включая лифтовые холлы, чердаки, подвалы оцениваются по уровню потенциальной доходности как помещение на первом этаже, с отдельным входом с улицы для розничной торговли сувенирами и матрешками для туристов», — недоволен Андрей Ростовцев. При этом здание целиком оценивается намного ниже, чем суммарная стоимость всех помещений в нем.
Он напоминает, что на 2025 год в Санкт-Петербурге действует льгота, ставка налога на имущество организаций снижена до 1,5% от кадастровой стоимости. Со следующего года она будет увеличена до 2%. «И размер налоговых платежей без переоценки недвижимости, только за счет повышения ставки, уже вырастает на 30%. С учетом новой повышенной кадастровой стоимости увеличение налоговой нагрузки на девелопмент будет значительным — около 60%. Строительство новых объектов теряет смысл с такими налогами», — утверждает Андрей Ростовцев.
По данным Комитета финансов Санкт-Петербурга, план поступлений по налогу на имущество организаций на 2025 год составляет 69,2 млрд руб. По состоянию на 1 августа в бюджет поступило 47,1 млрд руб. (68,1% от годовых назначений). Официальных данных по планах по сбору от этого налога на следующий год нет — проект бюджета на следующий год еще не внесен в городской парламент для принятия.
Ранее РБК Петербург писал об удивительном парадоксе: несмотря на рост кадастровой стоимости у большинства зданий и помещений в городе, бизнес-центр на Лиговском проспекте, дом 52К, который попал в список на изъятие для госнужд под строительство терминала высокоскоростной железнодорожной магистрали подешевел на 43,6% с 446,1 млн до 251,3 млн руб. Совладелец здания, председатель совета директоров сети салонов оптики «Счастливый взгляд» Виктор Гордейчук называл кадастровую стоимость этого здания «намеренно заниженной» и высказывал опасения, что эти данные повлияют на стоимость выкупа объекта.
До 27 сентября СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» принимает замечания от собственников недвижимости к проекту своего отчета. И в «Адаманте», и в «Сенаторе» заявили, что обсуждают со специалистами возможность подачи замечаний. Новая кадастровая стоимость будет применяться с 1 января 2026 года. После утверждения оценки кадастровую стоимость объектов также можно будет оспорить в специальной комиссии или через суд. Судиться за справедливую кадастровую стоимость готовы и в компании «Счастливый взгляд».
Повтор публикации от 09.09.2025
Ещё больше новостей — на канале РБК Петербург в Telegram