Идея льготной ипотеки изначально задумывалась как инструмент поддержки населения. На практике оказалось, что сложилась система, при которой льготная ипотека стала не прямой социальной помощью, а формой перераспределения доходов в пользу ограниченной группы бенефициаров. Экономисты иногда называют такие схемы «скрытым налогом».
Жилье не стало более доступным, а наоборот, становится все менее и менее доступным.
Подтверждением этого тезиса служит постоянный рост цен на новостройки. Льготная ипотека образца 2020–2024 годы превратила рынок в квазирынок.
Про главных бенефициаров льготных ипотечных программ мы уже писали. Главными потерпевшими являются не строители, о которых так много заботы проявляется последний год (как минимум, на словах). Главными потерпевшими являются жители нашей страны и почти вся индустрия строительных материалов.
Спрос на строительные материалы обвалился в 2025 году. Перспективы восстановления спроса на них со стороны сегмента массового жилищного строительства весьма туманны. Система и рынок полностью разбалансированы. С одной стороны, без финансовой поддержки государства не так много в стране семей, которые смогут приобретать новостройки по «рыночным» ценам. С другой – новый раунд льготных ипотечных программ потребует уже кратно больше ресурсов от государства, так как цены на новостройки уже не те, что были 5 лет назад.
Квазирынок МКД без государственных дотаций находится и будет находиться в системном кризисе. Выскажем гипотезу, что наименее болезненным для банков и девелоперов вариантом выхода из кризиса может стать гиперинфляция в стране, и, возможно, он и станет наиболее вероятным. Вариант «структурной трансформации» рассматривается как гипотетический, хотя он более выгодный для государства, населения и промышленности строительных материалов. Под термином «структурная трансформация» подразумевается превращение квазирынка в рынок массового жилищного строительства.