Особенности покупки недвижимости в Италии иностранцами. Цены на жилье в лучших регионах Италии
Стабильный рынок, невысокие цены, большой спрос на аренду — это все делает недвижимость в Италии популярной инвестицией. Сегодня квартиру 60 м2 можно купить за 65 000— 70 000 EUR. Для сравнения: в соседней Франции такая же будет стоить от 125 000 EUR, в Швейцарии — от 435 000 EUR.
По последним данным число сделок с домами, квартирами и коммерческими помещениями в Италии выросло на 0,2 % и превысило 250 000. В Италии можно приобрести недвижимость для личного пользования или чтобы сдавать в аренду, но такое право есть не у всех иностранцев.
Если у вас нет гражданства ЕС, то стать владельцем дома на побережье Средиземного моря или у подножья Западных Альп будет сложно.
Обзор рынка недвижимости в Италии
Сегодня итальянский рынок недвижимости находится на подъеме, и сейчас еще можно купить квартиру или дом дешевле, чем в Швейцарии, Австрии, Дании, Франции, Чехии. Еще инвесторов из-за рубежа привлекает:
- оптимальная ставка по ипотеке — 3,3 % (для сравнения в Латвии и Эстонии — 5,2 %);
- постоянный поток туристов — Италия входит в топ стран по посещаемости;
- государственные инициативы по развитию регионов — можно купить дом за 1 EUR, восстановить его и жить.
По прогнозам итальянский рынок недвижимости в ближайшие годы будет развиваться. Например, на побережье Амальфи уже построено много энергоэффективных домов и все еще наблюдается тенденция роста, из-за популярности удаленной работы в том числе.
Несмотря на положительные прогнозы, сделки с недвижимостью — это всегда риск из-за колебаний на рынке. Привлекательная цена не говорит о быстрой ликвидности. Особенно это касается объектов, расположенных в небольших городах или сельской местности, например в муниципалитетах Альберобелло, Монтериджони, Барга. Из-за интереса иностранцев к итальянской недвижимости правительство может поднять налоги и пошлины за внесение объекта в реестр.
Условия покупки недвижимости иностранными покупателями
Страна привлекательна для инвестиций в коммерческие объекты и жилье: здесь оптимальные цены, теплый климат. Но покупка недвижимости в Италии доступна далеко не каждому — все зависит от вашего гражданства и иммиграционного статуса в стране. Сегодня вы можете купить квартиру или дом, если вы:
- имеете итальянский ВНЖ;
- гражданин страны, которая заключила специальное соглашение о взаимности с Италией;
- гражданин ЕС и Европейской экономической зоны (дополнительно — Норвегии, Исландии и Лихтенштейна).
ВНЖ нужно регулярно продлевать, и для этого должно быть основание — сам по себе факт наличия недвижимости в стране таковым не является. В остальных случаях вы сможете купить недвижимость в Италии или земельный участок, только если итальянец имеет право приобрести квартиру/дом/землю в вашей стране. Принцип взаимности может меняться: он зависит от международных отношений, изменений в законодательстве и ограничений против конкретной страны.
Один из самых надежных способов для покупки жилья в Италии — это оформление гражданства ЕС.
Чтобы получить итальянский паспорт, нужно прожить здесь 10 лет. Но гражданином Евросоюза можно стать и быстрее, от 1 года, — по упрощенной программе.
Одно из главных условий покупки жилья — уплата налогов на недвижимость в Италии:
- пропорциональный регистрационный — 9 % от стоимости квартиры/дома, но не меньше 1 000 EUR;
- ипотечный (если применимо) — 50 EUR;
- за внесение сделки в реестр — 50 EUR.
Если вы собираетесь купить недвижимость у юридического лица, уплачивать НДС не нужно.
Тот, кто приобретает социальное жилье или объекты у застройщиков и реставрационных компаний (в течение 5 лет после завершения работ)платит налог на добавленную стоимость. Ставка зависит от типа недвижимости — 10 или 22 %. Регистрационный сбор в этом случае повышенный, ипотечный налог и за внесение сделки в реестр — 200 EUR за каждый. Пропорциональный регистрационный сбор снижается до 2 % (но, не меньше 1 000 EUR), а НДС — до 4 % для тех, кто покупает в Италии свое первое жилье.
Как найти недвижимости в Италии для выгодных покупок
При поиске домов и квартир в Италии для покупки советую не ограничиваться только агентством или сайтом недвижимости, а использовать все способы — так вы сможете подобрать лучший вариант.
Найти жилье можно через интернет. На итальянских веб-ресурсах встречаются предложения риелторов и владельцев недвижимости. Для точного поиска выставляйте предпочитаемые параметры: регион, тип, площадь, количество комнат.
Вы можете подобрать недвижимость, обратившись в агентство. Я считаю этот способ надежным, так какриелтор не только учитывает ваши требования, но и проверяет «чистоту объекта» (например, не находится ли он в аресте). Вы можете выбрать агентство недвижимости в своей стране, которое предоставляет услуги в Италии, или обратиться к специалистам уже по месту.
Итальянская недвижимость, изъятая у владельцев за долги, выставляется на аукционы. Цены на подобные объекты нередко ниже рыночных, поэтому вы можете оптимизировать расходы, найдя объект через аукцион.
Иногда местные жители не обращаются к риелторам и не выставляют свои дома на продажу на сайтах, а предпочитают продавать с помощью «сарафанного радио». Поэтому, если у вас есть друзья или родственники в Италии, советую поискать недвижимость через знакомых.
Выбор региона зависит от ваших целей — для личного проживания или сдачи в аренду:
- Лацио (Рим, Фрозиноне, Витербо)
Столица Италии входит в топ самых посещаемых городов Европы (около 35 млн туристов приезжают сюда ежегодно) и центром деловой активности. В целом регион интересен тем, кто планирует учиться в Италии (только в Риме расположено 60 вузов), работать или просто жить там, где развита инфраструктура. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду студентам или туристам, учитывайте, что не все люди добросовестные и оставляют жилье в том состоянии, в котором они его получили. На восстановление квартиры или дома могут уйти немалые деньги. - Ломбардия (Милан, Бергамо, Брешия)
Область считается вторым центром деловой активности и туризма Италии (по последним данным тут зафиксировано 17,7 млн прибытий). Ломбардия — один самых богатых регионов. Здесь расположены крупные промышленные предприятия, уровень ВВП региона — 21 % от общего по стране, а Милан — это финансовая столица Италии. В Ломбардии широкий выбор недвижимости на любой вкус — от квартир в исторических зданиях до объектов бизнес-класса. Вложив деньги в один из них, можно закрепиться в активном деловом центре не только Италии, но и всей Европы. - Тоскана (Флоренция, Сиена, Пиза)
Рынок недвижимости в регионе постоянно растет из-за высокого спроса среди инвесторов. Тоскана привлекает туристов со всего мира виноградниками, побережьем Тирренского моря и Пизанской башней. Вы можете рассмотреть регион как для жизни, так и для сдачи жилья туристам в аренду.
Цены на недвижимость в Италии
Итальянский рынок недвижимости за 3 предыдущие года демонстрирует стабильный рост. По последним данным цены на квартиры и дома выросли на 3%. Больше всего стоимость недвижимости поднялась в Милане (на 3,8 %) и Турине (0,4 %).
По прогнозам экспертов, цены на жилье в Италии в ближайшие 5 лет вырастут на 25 %. Если вы рассматриваете покупку квартиры или дома, я бы советовала не медлить, чтобы успеть инвестировать по старым ценам. Итальянцы следят за тенденциями на рынке и, вероятно, будут массово покупать недвижимость для продажи в будущем.
Стоимость недвижимости в Италии зависит от региона. Самое дорогое жилье расположено в горной местности: Трентино-Альто-Адидже и Валле д’Аоста — тут м2 стоит от 2 800 до 2 500 EUR. Высокие цены и в регионах Лигурия, Лацио, Ломбардия, Сардиния, Тоскана: м2 обойдется в 2 300–2 500 EUR. Жилье средней стоимости (1 300–1 900 EUR за м2) можно найти в Кампании, Абруццо, Базиликате. Самая недорогая недвижимость в Италии (до 1 100 EUR за м2) расположена в регионах Калабрия, Сицилия и Молизе.
Как купить итальянскую недвижимость
Чтобы купить квартиру или дом в Италии, вам нужно:
- Получить налоговый номер
При покупке нужно уплатить налоги, поэтому без итальянского налогового номера не обойтись. Для его получения посетите Налоговое агентство. Если у вас есть второй паспорт страны ЕС, запрос можно отправить на e-mail госоргана. - Отрыть банковский счет
Все сделки с недвижимостью в Италии проводятся через банк. Счет нужен и для уплаты налогов. Подать запрос можно онлайн, на официальном сайте одного из итальянских банков. После открытия счета нужно перевести на него деньги — будьте готовы подтвердить их происхождение. - Заключить предварительный договор
Документ составляется и подписывается в присутствии нотариуса. В договоре фиксируются условия сделки и информация о недвижимости. На этом этапе вы делаете первый взнос (сумма зависит от договоренности с продавцом). Оплатить можно в евро, поэтому вам нужно сделать валютный перевод. Из РФ это практически невозможно из-за ограничений ЕС. Но опять-таки, если у вас есть паспорт Евросоюза, вы сможете открыть счет в европейском банке и перевести деньги продавцу. - Заключить договор купли-продажи
Сделка проводится только в присутствии нотариуса, который вместе с покупателем и продавцом подписывает договор. Деньги могут быть перечислены до или после соглашения. В итоге нотариус оформляет сделку в Налоговом агентстве, от вашего имени платит налоги, регистрирует объект в земельном кадастре.
ВНЖ для владельцев недвижимости
ВНЖ Италии при покупке недвижимости получить нельзя. Чтобы жить в стране, нужно найти другое основание, например устроиться на работу, поступить в вуз, открыть свое дело. Покупка квартиры или дома в Италии теоретически может положительно повлиять на решение выдать ВНЖ, хотя законом это не закреплено и основанием не считается.
Хочу сразу отметить, что временный вид на жительство нужно продлевать — он выдается на 1–2 года. Вам придется регулярно подготавливать новый пакет документов, посещать полицейский участок и ждать около 2 месяцев, чтобы получить новую карту резидента. Закономерно, что те, кто планирует покупку недвижимости в Италии, выбирают более доступные способы легализоваться здесь.
Сначала они упрощенно получают гражданство одной из страны ЕС, а только потом переезжают в Италию. Так инвесторы освобождают себя от необходимости оформлять ВНЖ или ПМЖ, ведь как граждане ЕС они могут жить в Италии и без дополнительных разрешений.