Фото: PhotoXPress.ru
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области растет доля отказов в выдаче ипотечных кредитов: более половины потенциальных заемщиков и покупателей жилья получили в июле отказы в банках. Опрошенные РБК Петербург застройщики признают проблему и прогнозируют, что в дальнейшем ситуация только усугубится: в августе крупные банки резко увеличили требования по размеру первоначального взноса для самой востребованной на рынке программы «семейной» ипотеки, что снизило доступность таких кредитов и негативно скажется на спросе на жилье.
Как сообщили РБК Петербург в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ), в июле 2025 года доля одобренных заявок по выдаче ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составила 45%, в Ленинградской области — 43,3%. По сравнению с июнем доля отказов выросла на 7,3 и 6,7 процентных пунктов соответственно.
Весной этого года показатели одобрения ипотеки были самыми высокими за последние 12 месяцев: в марте в Санкт-Петербурге было одобрено 62,1% заявок, в апреле в Ленобласти — 58,2%, затем началось снижение.
Не заинтересованы в выдаче ипотеки
«Индекс одобрения заявки от физического лица в этом году значительно сократился. Когда клиент обращается самостоятельно, вероятность того, что эта сделка состоится, почти в 5 раз ниже, чем по заявкам, полученным от застройщика или от агента. В среднем доля одобрения поданных заявок от риелторов, застройщиков — порядка 30%. Самое минимальное значение по рынку в одном из банков — всего 6%», — говорит Роман Корников, генеральный директор платформы Banki.shop (агрегатор кредитных продуктов).
По его словам, кроме роста отказов в выдаче кредитов, растет и доля заявок на ипотеку, по которым решение не выносится. Они не попадают в статистику по отказам. «Человек подал заявку на ипотеку, но ему выставили массу дополнительных требований: нужно предоставить в банк множество документов и справок, которые сложно собрать. Например, если речь идет о кредите индивидуальному предпринимателю, у такого потенциального заемщика могут попросить выписку по расчетному счету за три последних года. Клиент больше не появляется, и в какой-то момент такая заявка просто уходит в архив. Это один из инструментов "защиты", когда банки не заинтересованы в выдаче ипотеки», — считает Роман Корников.
«Тенденция на повышение количества отказов со стороны банков есть и становится ощутимой», — признает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. По его мнению, пока ситуация с отказами не настолько тяжелая, как в январе-феврале, когда банки фактически одобряли сделки только в проектах, которым они выдали проектное финансирование.
«Затем, после решения Минфина о повышении компенсаций банкам за выдачу кредитов по льготным ипотечным программам, ситуация нормализовалась, и в апреле-мае уровень одобрений был высоким. Однако уже в июне он опять начал снижаться, а в июле сократился примерно на 20% по отношению к маю», — приводит данные Рустам Азизов.
Требуется подтвердить доход
При получении отказа в одном банке клиенты вынуждены обращаться в другие финансовые организации. «Такая система увеличила средний срок сделки: если от прихода клиента в офис до выхода на соглашение проходила примерно неделя, то сейчас этот период может увеличиться до двух недель», — отмечает Рустам Азизов.
Отказы стали чаще приходить клиентам с «серой» зарплатой, когда часть выплат неофициальная. «Пристально смотрят на заемщиков с подтверждением дохода справкой по форме банка, а не по форме 2-НДФЛ. Также зачастую вопросы вызывает стабильность дохода самозанятых. Сложнее всего приходится тем покупателям, кто в целом не может подтвердить доход: там возможность одобрения постепенно движется к нулю», — перечисляет коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко.
«Статистика НБКИ может включать множественные отказы, полученные одним и тем же заемщиком с плохой кредитной историей или минимальным доходом. Это несколько размывает общую картину. Если мы понимаем, что клиент не соответствует требованиям каких-то банков, мы не отправляем туда его заявку. Это бессмысленная работа», — говорит директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. По его словам, внутренний андеррайтинг (оценка рисков, связанных с выдачей кредита) позволяет сократить число отказов.
Найти дополнительный миллион
Застройщики ожидают, что на выдаче ипотеки негативно скажется повышение крупными банками с 1 августа 2025 года размера первоначального взноса с 20,1 до 30,1% от суммы кредита. В конце июля такое решение принял ВТБ, в августе — Альфа-банк. Сбербанк выдает ипотеку с первоначальным взносом 20% только на новостройки, которые строятся по проектному финансированию этого банка. На другие объекты первоначальный взнос подняли до 30,1%.
«Это может иметь заметные последствия для рынка, так как от заемщика требуется изыскать значительную дополнительную сумму. На самые популярные варианты в Ленинградской области, где средняя цена сделки составляет 7,5 млн руб., первоначальный взнос увеличился примерно на 750 тыс. руб. В Петербурге, где средняя цена ипотечной сделки у нас составляет 10 млн руб., первоначальный взнос вырастает уже на миллион. Это значительные суммы для масс-маркета», — подчеркивает Сергей Терентьев.
По словам Яны Вирченко, новые требования к размеру начального взноса по ипотеке уже сказались на доле отказов. «Пока в процентном соотношении мы можем говорить о росте на 10-15 п.п.», — говорит она.
Рассрочка не спасет
«Повышение требований к первоначальному взносу объективно снижает доступность ипотеки для клиентов с минимальными накоплениями. В проектах "Главстрой Санкт-Петербург" доля ипотечных сделок стабильно превышает 80%, и любые изменения в условиях льготного кредитования оказывают прямое влияние на динамику продаж», — добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Она отмечает, что в ряде случаев покупатели, получившие ипотечный отказ от банка, рассматривают альтернативные механизмы приобретения жилья. «Один из них — рассрочка, но она остается скорее дополнительным, краткосрочным инструментом и не может полноценно заменить ипотеку из-за ограниченного срока действия и условий», — подчеркивает Ольга Кузнецова.
Даже если несостоявшийся ипотечный заемщик готов оформить покупку жилья в рассрочку, такие сделки могут оказаться для продавцов слишком рискованными. «Встает другой вопрос: а готов ли застройщик оформить рассрочку на такого покупателя? Ведь если клиент перестанет платить по рассрочке, его не "перевести" в ипотеку. Значит, нужно будет расторгать договор», — добавляет Яна Вирченко.
Еще больше новостей — на канале РБК Петербург в Telegram