Эксперт Domeo рассказал, как в 2025 принять квартиру в новостройке: с чего начать, как фиксировать дефекты и требовать их устранения
В 2025 году многие новоселы в Москве ищут ответ на главный вопрос: как правильно принять квартиру в новостройке. Чтобы приемка шла по плану, проверьте, совпадают ли фактическое качество квартиры от застройщика и условия передачи с договором. Ниже — пошаговая инструкция: к чему присмотреться и как действовать, если найдете изъяны.
Как принять квартиру в новостройке с отделкой и без нее? Я предложу действовать по понятному чек-листу: замерьте площади, проверьте отделку, испытайте инженерные системы. Подписывайте акт только когда убедитесь, что все соответствует нормам. Если есть недостатки, застройщик обязан устранить их за свой счет.
Сохраните эту инструкцию — она поможет правильно принять квартиру в новостройке в 2025 году. А предварительную смету на ремонт уже сейчас можно получить в онлайн-калькуляторе.
Как правильно принять квартиру в новостройке — правовые нормы
Приемка жилья в Москве в 2025 году идет по четкой процедуре. Схема регулируется 214-ФЗ и прописана в договоре долевого участия (ДДУ).
- Уведомление о завершении строительства. Девелопер направляет письмо любым способом, указанным в ДДУ — чаще на e-mail.
- Согласование даты осмотра. Если конкретного дня в договоре нет, дольщик должен связаться с застройщиком в течение недели после получения уведомления. На фактическую приемку закон отводит месяц.
- Осмотр квартиры. Новосел проверяет объект лично, приглашает эксперта или действует через доверенное лицо. Задача — убедиться, что площадь, инженерные сети и отделка соответствуют проекту и СНиП.
- Подписание акта. Акт приема‐передачи подписывают, если дефекты несущественны. Существенные недостатки фиксируют в дефектной ведомости. Экспертизу оплачивает дольщик, но при подтверждении замечаний расходы компенсирует застройщик.
Если жилье не отвечает нормам, оформляют дефектную ведомость. Квартиру считают принятой только после устранения всех пунктов. У девелопера на работы — 60 дней.
Подготовка к приемке: как правильно принять квартиру в новостройке в 2025 году
Перед тем как подписать акт приема-передачи, нужно организовать приемку квартиры в новостройке правильно. Следующие шаги помогут оценить жилье без спешки и избежать дополнительных расходов на ремонт.
- Время осмотра — не менее часа. Девелопер часто выделяет лишь 20–25 минут. Настройтесь на полноценный осмотр днем, чтобы увидеть геометрию стен и качество отделки. Пройдитесь по чек-листу и принимайте жилье только после тщательной проверки.
- Присутствие технического представителя. На объекте должен быть инженер или бригадир застройщика — именно он отвечает за качество, знает нормативы и обязан ответить на ваши вопросы.
- Сверка фактической площади. Возьмите с собой план БТИ или данные из ДДУ и измерьте помещение рулеткой-лазером. Расхождение даже на несколько сантиметров может повлиять на стоимость и перерасчет коммунальных платежей.
- Проверка отделки и инженерии. Осмотрите несущие стены, ровность стяжки, монтаж сантехники, укладку электрокабеля. Все параметры должны соответствовать нормам СНиП и условиям договора.
Такая подготовка гарантирует, что приемка квартиры пройдет без скрытых сюрпризов. Вы сразу узнаете реальное состояние жилья и сможете требовать устранения дефектов за счет застройщика.
Как правильно принять квартиру в новостройке с черновой отделкой
Когда застройщик сдает объект в черновой отделке, собственник получает практически «голое» пространство. Коммуникации подведены до стояков, проводка до квартирного щитка, водопровод и канализация до ввода в квартиру. Электроустановочных изделий нет. На полу — базовая стяжка или просто плита перекрытия, несущие стены без выравнивания.
Что нужно проверить:
- Фактическую площадь всех комнат и вспомогательных помещений — берите лазерную рулетку и сверяйте размеры с договором.
- Вертикальность и ровность стен — прикладывайте двухметровое правило, фиксируйте отклонения более 5 мм.
- Входную дверь — осмотрите полотно на перекосы, проверьте замки и плотность прилегания уплотнителей.
- Оконные блоки — убедитесь, что створки открываются без усилий, нет щелей, а стеклопакеты без трещин.
- Работу вытяжной вентиляции — поднесите лист бумаги к решетке: тяга должна удерживать его без падения.
Такая последовательность помогает правильнопринять квартиру в новостройке еще до начала ремонта. Главное — фиксировать все отклонения письменно и требовать устранения за счет застройщика.
Как правильно принять квартиру в новостройке с предчистовой отделкой (white box)
White box — это уже почти жилое пространство: инженерные сети разведены по комнатам, стены выровнены, стяжка готова к чистовому покрытию. Но именно на этом этапе важно провести правильную приемку квартирыв новостройкеи зафиксировать недочеты до чистового ремонта.
Что нужно проверить:
- Качество монтажных работ. Сантехника, розетки, подрозетники, оконные и дверные блоки должны быть установлены ровно, без люфтов и сколов.
- Ровность поверхностей. Приложите правило или лазерный уровень к стенам и полу: отклонения свыше 2 мм на метр — повод требовать выравнивания.
- Корректную прокладку коммуникаций. Смотрим, как заложены контуры отопления, трассы водопровода и силовые кабели: без перегибов, с соблюдением расстояний от пола и стен, в гофре или штробе, как требует проект.
Тщательный контроль на стадии предчистовой отделки избавит вас от неприятных сюрпризов и лишних затрат, когда начнется финишный ремонт — особенно актуально для новостроек Москвы в 2025 году, где каждая переделка стоит дорого.
Как правильно принять квартиру в новостройке с чистовой отделкой
Чистовая отделка значит, что застройщик уже уложил все финишные материалы: стены покрашены или оклеены обоями, на полу — ламинат или плитка, коммуникации подведены. Ваша задача — убедиться, что качество отделки и монтаж соответствуют договору и нормам.
Я советую приходить на осмотр с договором и с предварительной сметой ремонта из онлайн-калькулятора. Так вы будете понимать, во сколько обойдется исправление каждой ошибки. Если договором обещан white box, а по факту — черновая отделка, акт не подписывайте. Не верьте устным обещаниям «потом все поправим» — фиксируйте дефекты сразу, иначе заплатите за застройщика из своего кармана.
Как правильно принять квартиру в новостройке — основные инструменты для приемки
Также возьмите тетрадь или планшет для заметок: туда будете вносить каждый найденный дефект. Заранее распечатайте форму дефектного акта в двух экземплярах — один останется у вас, второй отдадите застройщику. Понадобится и план квартиры: на него удобно наносить замеры несущих стен и отмечать проблемные зоны.
Как правильно принять квартиру в новостройке: пошаговая инструкция на 2025 год
Когда наступает день приемки квартиры в новостройке, уделите максимум внимания зонам, где строители чаще всего допускают ошибки. Действуйте последовательно.
Шаг 1. Проверьте фактическую площадь
Девелопер всегда указывает допустимое отклонение. Измерьте каждое помещение лазерной рулеткой и сравните цифры с ДДУ. Если расхождение превышает лимит (более 1 м2), акт не подписывайте — стоимость жилья подлежит перерасчету, а разницу оплачивает сторона, допустившая ошибку.
Шаг 2. Проверьте инженерные системы
Начните осмотр с вентиляционной системы. В типовой новостройке воздух поступает через микропроветривание в окнах ПВХ и уходит в общий канал, заведенный на кухню и санузел.
Если вы заметили, что вытяжка слабо тянет, то обязательно появятся влажность и запахи в квартире. В высотках эту проблему должен решать девелопер до заселения: забитый канал нельзя прочистить своими силами.
Далее проверьте электрические сети. Вкрутите лампу в патрон — свет должен загореться без мерцаний. Если розетки уже стоят, проверьте тестером фазу и заземление.
При голых проводах используйте мультиметр — так убедитесь, что напряжение подано и полярность верна.
Трубопроводы. Убедитесь, что вводы в плите перекрытия загерметизированы, а запорная арматура работает исправно.
Чтобы проверить правильный уклон канализации, положите двухметровый уровень вдоль трубы и поднимайте один конец, пока воздушный пузырек не станет по центру уровня. Если нижняя сторона оказалась выше на 4 см, значит уклон составляет 2 см на метр. Излишний наклон приведет к быстрому стоку воды и оседанию тяжелых фракций в трубе — засор гарантирован.
Если приборы отопления и сантехника уже поставлены, измерьте высоту установки от чистового пола: отклонения от проекта допустимы не более 10 мм. Например, радиаторы должны располагаться строго горизонтально, с зазором 60 мм от пола, 50 мм от подоконника и 25 мм от стены.
Шаг № 3. Как правильно принять стены в новостройке
Самые частые огрехи скрываются в углах. Сначала проверьте вертикаль двухметровым уровнем, затем положите правило на плоскость стены — просвет не должен превышать 4 мм на метр.
Если принимаете квартиру с чистовой отделкой, я советую использовать фонарик. Осмотрите стены при свете фонарика по диагонали. На окрашенных поверхностях свет сразу выявит следы от валика, а на обоях — вспученные стыки. Все, что бросается в глаза, заносите в акт.
Шаг № 4. Как правильно принять стяжку в новостройке
Если объект с черновой отделкой, вместо стяжки вам достаются плиты перекрытия на 100 мм ниже чистового уровня пола. В white box стяжка уже есть.
В новостройках нередко используют полусухую стяжку, которую укладывают после возведения перегородок. Из-за такой технологии чаще всего страдают края и дверные проемы. Эти зоны нужно проверить в первую очередь. Приложите 2-метровое правило в углах и у порогов. Если есть выпуклости и «лунки», запишите дефекты в акт.
Если застройщик сдал квартиру с финишной отделкой, убедитесь, что пол лежит ровно, не скрипит и не «гуляет». Для ламината ориентируйтесь на требования: горизонтальное отклонение — максимум 2 мм на двухметровую рейку, зазор между рейкой и покрытием — не более 2 мм.
Шаг № 5. Как правильно принять потолок в новостройке
Измерьте высоту в каждой комнате и сравните с ДДУ. В санузлах потолок часто выше, потому что стяжка ниже. Если плита перекрытия открыта, ищите трещины, наплывы бетона и ржавые потеки — все это повод внести пункт в дефектную ведомость.
Шаг № 6. Как правильно принять двери и окна в новостройке
Два основных вида проблем — повреждения поверхности и отклонения от вертикали. Приложите уровень к коробке, откройте и закройте створки: ход должен быть плавным, без заеданий. Осмотрите утеплитель по периметру рамы и убедитесь, что фурнитура фиксирует створку плотно. Нормативы можно брать из ГОСТ 23166-2021 для окон и ГОСТ 475-2018 для дверей.
Шаг № 7. Как правильно оформить обнаруженные дефекты
Составьте дефектную ведомость в двух экземплярах — даже рукописный вариант подходит. В перечне опишите проблемы, привяжите их к плану и приложите фото. Представитель застройщика обязан подписать акт с расшифровкой фамилии и датой. Только после этого документ имеет юридическую силу.
Что делать после осмотра квартиры
Дефектная ведомость составлена — теперь очередь за застройщиком. По 214-ФЗ на устранение замечаний обычно отводят 60 дней, и этот срок фиксируют в договоре. Если пункт о сроках не прописан, согласуйте их письменно: можно ориентироваться на Закон о защите прав потребителей, который дает продавцу 45 дней на исправление брака. Пока работы не завершены и не приняты повторным осмотром, не подписывайте акт приема-передачи квартиры в новостройке.
Итоговый чек-лист: как правильно принять квартиру в новостройке в 2025 году
- Соберите документы и подготовьте инструменты для осмотра. Возьмите с собой паспорт РФ, ДДУ, план квартиры, два бланка дефектного акта, лазерную рулетку, уровень, фонарик и заметки для фиксации замечаний.
- Назначьте осмотр днем и не торопитесь. Добейтесь как минимум часа проверки при естественном свете, подтвердите время письменно с застройщиком.
- Измерьте площадь. Измерьте периметр несущих стен, отметьте длину и высоту, вычислите метраж комнат и сравните с данными в договоре; отклонение выше нормы — повод для перерасчета.
- Проверьте инженерные сети. Электрика: вкрутите лампу, тестером проверьте каждую розетку. Вода и канализация: осмотрите стыки, убедитесь в правильном уклоне труб. Отопление: радиаторы ровно установлены, вентили доступны. Вентиляция: при открытом окне лист бумаги держится на вентиляционной решетке.
- Осмотрите стены. Приложите двухметровое правило: просвет не более 3 мм на метр, углы прямые — это важно для установки мебели.
- Осмотрите потолок, пол, окна и двери. Пол и потолок должны быть ровными, без трещин; окна и двери — без вмятин, перекосов и заеданий.
- Зафиксируйте все дефекты письменно. Внесите найденные изъяны в акт или дефектную ведомость, приложите фото, подпишите оба экземпляра и потребуйте подпись представителя девелопера с расшифровкой — только тогда документ имеет силу.
Популярные вопросы и ответы
Что делать, если застройщик не признает дефекты, обнаруженные при приемке?
Направьте письменную претензию с копией дефектного акта и фото-фиксацией изъянов. Сошлитесь на пункты ДДУ и нормы СНиП. Девелопер обязан ответить в течение 30 дней. Если отказ получен или сроки нарушены, обращайтесь в суд или к эксперту-медиатору. Расходы на независимую экспертизу по закону взыскиваются с застройщика, если факт дефекта подтвержден.
Можно ли подписать акт, но обязать застройщика устранить мелкие недостатки?
Да, это допустимая практика: в акте делают перечень несущественных замечаний и указывают срок ремонта — обычно до 60 дней. Важно зафиксировать дату и подпись представителя девелопера на каждом листе. Если срок истечет, а работы не выполнены, вы вправе требовать неустойку по 214-ФЗ.
Сколько стоит нанять независимого эксперта для приемки квартиры в Москве в 2025 году?
Цена технического аудита зависит от метража и уровня отделки. В 2025 году средняя ставка — 120–180 рублей за квадратный метр: типовая однушка обходится в 7 000–10 000 рублей, двухкомнатная — в 10 000–15 000. Затраты окупаются, если эксперт выявляет скрытые дефекты: тогда застройщик ремонтирует их за свой счет, а вы экономите на переделках.
Резюме
Чтобы правильно принять квартиру в новостройке в 2025 году, приходите с договором, чек-листом и измерительным инструментом, осматривайте жилье днем и уделите осмотру не менее часа. Фиксируйте найденные дефекты в двух экземплярах дефектной ведомости. Застройщик обязан устранить подтвержденные изъяны в установленный договором (или законом) срок — обычно до 60 дней. Оценить, во сколько обойдется последующий ремонт после приемки, можно заранее в онлайн-калькуляторе ремонта — это поможет понять масштаб потенциальных расходов еще до подписания акта.