Как меняется спрос на склады и достигнет ли ставка аренды 16 тыс. руб. за кв. м к 2030 году? Оценка ситуации на рынке складов от 3PL провайдера Tablogix
NF GROUP представил прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе до 2030 года. По нашим наблюдениям представленный отчет отражает текущие тенденции рынка.
Динамика последних лет подтверждает высокий уровень рыночной активности: в 2023 году ставки выросли на 55%, в 2024 — на 41%, по итогам первого полугодия 2025 года рост составил еще 4%, до уровня 12 450 руб. за кв. м в год. Вместе с тем темпы прироста замедляются. Ключевая ставка остается высокой, что ограничивает инвестиционную активность.
Мы в Tablogix видим, что в 2025 году рынок складов перешел в фазу более умеренного роста. Эта тенденция соответствует нашим внутренним прогнозам. Ограниченное предложение качественных площадей и продолжающийся спрос будут поддерживать ставки. Однако значительный рост, который мы наблюдали в предыдущие годы, скорее всего, не повторится в ближайшей перспективе. Рынок входит в фазу стабилизации.
Достижение уровня арендных ставок 16 000 руб. за кв. м в год к 2030 году реалистично при условии стабильного высокого спроса, инфляции и ограниченного объема нового предложения. Но даже при неблагоприятном развитии событий ставки не опустятся ниже 11 000 руб. за кв. м в год.
На стабильность рынка может повлиять превышение предложения над спросом в случае активного ввода новых объектов, высокое кредитное бремя для девелоперов, а также потенциальное снижение деловой активности арендаторов на фоне экономической неопределенности. Важную роль продолжает играть выбор локации и специализация складских объектов.
По нашему мнению, критически важными становятся не только ставки, но и качество логистических операций. Компании, которые смогут предложить оптимизированные решения по хранению и обработке грузов, будут иметь преимущество. Для арендаторов это означает необходимость более тщательно подходить к выбору партнера, оценивая не только стоимость квадратного метра, но и эффективность всей логистической цепочки.
В долгосрочной перспективе тренд на повышение ставок сохраняется, однако рынок будет более чувствителен к качеству проектов, требованиям арендаторов и общей макроэкономической конъюнктуре. Спрос на качественные складские площади в Московском регионе по-прежнему остается высоким. Мы не ожидаем резких колебаний.
Корреляция рынка складской недвижимости с потребительским рынком Московского региона
Если рассматривать взаимосвязь складского и потребительского рынков в Москве, по данным официальной статистики, оборот розничной торговли в первом квартале 2025 года оказался на 3,2% выше аналогичного периода 2024 года в сопоставимых ценах. При этом основной вклад в рост обеспечил непродовольственный сектор.
Однако по опыту работы с нашими клиентами, эта динамика не отражает реальную ситуацию. В ряде сегментов, в том числе automotive, отмечается снижение или замедление продаж, в fashion был небольшой рост, тогда как фармацевтический сектор сохраняет стабильность. Дополнительный спрос на складскую площадь также формируется за счет перехода к обязательной маркировке новых категорий товаров, что требует временного увеличения складских запасов для обработки продукции.
Кроме того, несмотря на общий рост оборота в рознице, доля вакантных складских площадей увеличилась до 2,5%. Это уже само по себе ограничивает стремительный рост арендных ставок.
Как 3PL провайдер, мы ежедневно работаем с реальным грузопотоком. Наш опыт показывает, что компании, ориентированные на масс-маркет в непродовольственном секторе, действительно наращивают объемы. Однако в более нишевых сегментах, мы видим стагнацию или даже снижение спроса на площади. Это заставляет нас быть более гибкими и адаптироваться к специфике каждого клиента.
Наш совет компаниям, планирующим расширение или оптимизацию логистики, — не ориентироваться исключительно на общую статистику. Важно глубоко анализировать динамику вашего конкретного сегмента и потребности вашего продукта. Например, для товаров, подлежащих обязательной маркировке, необходимо заранее планировать дополнительные площади для обработки и хранения. Tablogix, имея глубокую экспертизу в различных отраслях и широкую инфраструктуру, помогает клиентам адаптироваться к таким изменениям и оптимизировать складские процессы.
В текущих условиях мы ориентируемся как на макроэкономические тренды, так и на реальную динамику спроса в традиционных для нашей компании сегментах: automotive, fashion, pharma и non-food категории, а также учитываем влияние новых регуляторных требований.