Вторичный рынок недвижимости меняется, и неопытному продавцу он кажется сложным и немного хаотичным. Как не упустить выгоду? И как при этом действовать рационально, не пуститься в «гонку за ценой»: когда покупатели и продавцы начинают состязаться друг с другом, пытаясь угадать лучший момент для сделки.
Кто-то постоянно анализирует рынок, выбирая нужный момент, кто-то откладывает решение квартирного вопроса на «более спокойное время». Но здесь кроется главный парадокс: стабильности на рынке недвижимости не существует в принципе. Он не знает пауз или затиший — только движение, в котором слишком долгое ожидание может превратиться в упущенные возможности и рост издержек.
Именно поэтому решать жилищные вопросы, особенно на вторичном рынке, нужно тогда, когда есть реальная потребность. Нет идеального момента — есть актуальный. Когда вы понимаете, что новая квартира нужна вам именно сейчас или, наоборот, вам нужно продать имеющуюся недвижимость, важно не увязнуть в анализе трендов, а действовать осознанно и оперативно. Конечно же, важно принимать решение при поддержке экспертов рынка, как это принято во всех цивилизованных странах. Ведь настоящая выгода заключается не в погоне за ценой, а в решении задачи здесь и сейчас, с трезвым расчетом и ясной целью.
Что происходит на вторичном рынке прямо сейчас
Анализировать текущее состояние рынка вторичного жилья Москвы непросто — он демонстрирует разнонаправленную динамику. Однако ключевой тренд последних лет, ставший особенно заметным сейчас, — растущий разрыв в цене за квадратный метр между старым и новым жилым фондом.
Наблюдается небольшое оживление: предложение сокращается, интерес покупателей растет. Особенно активно с рынка уходят ликвидные квартиры — с качественным ремонтом, удачной планировкой, в районах с устоявшейся инфраструктурой. Те, кто долго ждал снижения цен, все чаще возвращаются на рынок, понимая: ожидание часто оборачивается упущенной возможностью. За год цены в целом по Москве выросли на 7,6%, а в наиболее востребованных округах — еще выше: например, в ЗАО — сразу на 14,3%, сообщают аналитики Est-a-Tet.
Большая часть квартир, предлагаемых на рынке, — 27% — это квартиры стоимостью от 10 до 15 млн рублей, при этом основной объем предложения (57%) составляют лоты по цене 10-25 млн руб.
В Новой Москве спрос тоже активизировался — в первую очередь за счет более доступного бюджета. За год объем предложения здесь сократился на 19%, а цены выросли на 4,3%. Средневзвешенная цена достигла 244,4 тыс. рублей за квадратный метр, а средний бюджет сделки составил 13,3 млн руб. (+6,8%).
Тренды и стратегии продажи
В некоторых районах Москвы разница достигает практически двукратного размера.
Старый фонд может стоить около 350 тыс. руб./кв. м, в то время как новый фонд — 600-700 тыс. руб./кв. м (готовые объекты).
При владении любым объектом критически важно оценить его ликвидность:
- Текущую: Насколько легко продать сейчас?
- Перспективную: Что будет с объектом через 1, 2, 3 года?
Естественно, собственнику выгоднее владеть недвижимостью, которая либо дорожает, либо как минимум не теряет актуальности и сохраняет ликвидность и комфорт.
Основной интерес покупателей сегодня сосредоточен на новостройках. Старый фонд также имеет свою привлекательность, прежде всего из-за развитой инфраструктуры.
Как продать квартиру: самая простая схема и варианты сложнее
Самый простой путь, по мнению Юлии Дымовой — это апгрейд вторички до новостройки: продаем квартиру в среднем состоянии (например, за 13–15 млн рублей), правильно ее оцениваем, фиксируем стоимость, получаем если нужно ипотечное одобрение на недостающую сумму и покупаем более современное, просторное или удачно расположенное жилье в новом комплексе. Особенно эффективно работает семейная ипотека — она позволяет сократить платеж и выйти, например, на ежемесячные 70 тысяч рублей за квартиру стоимостью около 25–30 млн. Это не требует сверхусилий, но важно все сделать вовремя: не переоценить свою старую квартиру и грамотно организовать сделку.
Второй путь — стратегическая замена с переосмыслением целей. Допустим, у вас есть трехкомнатная квартира в старом доме на окраине за 22 млн рублей. Вы хотите не расшириться, а эффективно инвестировать. Продавая такой объект, можно купить студию или однушку в новом жилом комплексе с хорошей инфраструктурой и сдавать ее за те же 60–80 тысяч рублей в месяц — иногда даже дороже. Это решение особенно актуально для тех, кто хочет получить дополнительный доход.
Наконец, третий вариант — временный выход в «кэш»: продать объект, зафиксировать средства, разместить их на депозите или в гособлигациях. Юлия Дымова отмечает: «Но это — решение скорее для опытных игроков, потому что поймать момент повторного входа очень сложно. Когда рынок идет вверх, профессионалы, которые работают на рынке недвижимости каждый день, узнают об этом первыми — покупатели же сталкиваются уже с новыми ценниками, которые за считанные месяцы могут вырасти на 20–30%. Поэтому если вы рассматриваете покупку жилья, особенно на вторичке, важно действовать вовремя — не ждать "лучшего времени", которого на рынке, как правило, не бывает».