«БИЗНЕС Online» составил топ самых дорогих зданий под офисы и торговлю, которые ищут покупателей в исторической части города
Самый дорогой объект недвижимости, который предлагается для продажи на открытом рынке в центре столицы Татарстана, можно сегодня приобрести «всего» за 340 млн. рублей, тогда как полгода назад в обороте были особняки вдвое дороже. Газета «БИЗНЕС Online» изучила объявления, а эксперты рассказали, почему особняки слишком долго окупаются.
Самый дорогой объект нашего рейтинга стоит «всего» 340 млн. рублей
«ТАТНЕФТЬ» ПЕРЕДУМАЛА РАССТАВАТЬСЯ СО ЗДАНИЕМ У ЦВЕТОЧНЫХ ЧАСОВ?
То ли сказался кризис, то ли известные владельцы особняков теперь предпочитают тишину, но все самые заметные объекты в историческом центре Казани уже проданы либо сняты с продажи. Самый дорогой объект нашего рейтинга стоит «всего» 340 млн. рублей. Это помещение свободного назначения на 13,5 тыс. кв. м на улице Московской, 19/8. В объявлении на сайте Avito сказано, что пятиэтажное здание почти напротив ЦУМа с двухуровневой подземной парковкой прекрасно подходит под торгово-гостиничный комплекс. Площадь земельного участка — 3,1 тыс. кв. м, из них площадь застройки — 2,1 тыс. кв. м, свободная часть двора — 1 тыс. кв. метров.
Для сравнения: в рейтинге нашей газеты полгода назад самый дорогой объект стоил практически вдвое дороже — 599 млн. рублей (4270 кв. метров). За эту сумму предлагалось приобрести торгово-офисный центр в четыре этажа с мансардой и паркингом на Пушкина, 34а — задние известно горожанам благодаря «растущим» перед ним цветочным часам. Недостроенный особняк принадлежит банку «Зенит». Интересно, что на этот раз нам не удалось найти объект в открытой продаже, но сделок с ним с декабря 2015-го не было — здание по-прежнему принадлежит банку «Зенит». Возможно, собственник решил, что оно ему нужнее. Ну а может, банк просто отчаялся найти на дорогое здание покупателя.
Особняк на Пушкина, 34а не удалось найти в открытой продаже, но сделок с ним с декабря 2015-го не было — здание по-прежнему принадлежит банку «Зенит»
Номер два среди самых дорогих особняков, выставленных на продажу, — трехэтажный трехзвездочный отель TatarInn на улице Марджани, 6, на берегу озера Кабан. Цена объекта — 200 млн. рублей. О том, что особняк от «КамаСтройИнвеста» выставлен на продажу, наша газета писала еще осенью прошлого года, впрочем, и тогда объявление уже не в первый раз было размещено на Avito. Общая площадь здания — 1760 кв. м, средняя площадь одного этажа — 450 кв. м, площадь придомовой территории — 906 кв. метров. В отеле 53 номера, два конференц-зала по 60 посадочных мест.
Наконец, замыкает тройку самых дорогих объектов трехэтажный особняк с мансардой и цокольным этажом, построенный в 2013 году на улице Петербургской, 86а (1,6 тыс. кв. м) за 140 млн. рублей. В объявлении все от того же «КамаСтройИнвеста» отмечается «престижное расположение, центральная историческая часть города, зона деловой активности, 30 м до станции метро „Суконная слобода“, удобные подъездные пути, доступ к зданию с параллельных улиц». Во дворе есть место для парковки на 15 автомобилей.
ГК «Сити-Строй» продает помещения свободного назначения на улице Пушкина, 78 (1033 кв. м) за 125 млн. рублей
БАНКИРСКИЕ ОСОБНЯКИ
Из других интересных объявлений: в центре Казани, например, продается помещения свободного назначения на улице Пушкина, 78 (1033 кв. м) за 125 млн. рублей. Объявление размещено от застройщика ГК «Сити-Строй». Здание расположено по соседству с возводимым ТАИФом административно-офисным центром.
Выставлено на продажуи офисное помещение (1,1 тыс. кв. м) на улице Сафьян, 5. Этот объект также уже попадал в наш зимний рейтинг — продать его пока не удается, хотя цена не самая высокая — 110 млн. рублей. Административное трехэтажное здание расположено рядом с озером Кабан. В здании, которое было сдано в июне 2014 года, выполнена чистовая отделка. Принадлежит здание компании ООО «Группа 8К», единственным владельцем которой является Оскар Прокопьев (по базе данных «Контур-Фокус») — председатель наблюдательного совета и совладелец Банка Казани.
Еще одно офисное помещение в продаже в центре Казани расположено на улице Ульянова-Ленина, 52 — за 120 млн. рублей. Это трехэтажное здание — объект культурного наследия. Бывший банк «Город», у которого в ноябре прошлого года была отозвана лицензия, продает свое здание на улице Университетской, 2/53 за 90 млн. рублей. В объявлении указано, что имеется 9 соток земли в собственности, установлены бронированные стекла, остается все банковское оборудование, есть своя парковка. Возможна также сдача в аренду — 1 тыс. рублей за квадратный метр.
Бывший банк «Город», у которого в ноябре прошлого года была отозвана лицензия, продает свое здание на улице Университетской, 2/53 за 90 млн. рублей
Продолжает продаваться со того времени, когда наша газета делала предыдущий обзор, двухэтажный кирпичный особняк с цокольным этажом и мансардой на улице Петербургской, 80, в котором расположен известный ресторан «Купеческое собрание». Здание было построено в 2008 году, общая площадь здания — 899 кв. метров. К слову, работы ресторана продажа не касается. Цена — 80 миллионов. Владелец помещения — ООО «СКДК» (учредитель — некто Дмитрий Пудовкин).
В историческом центре Казани также продается здание площадью 600 кв. м на улице Большой Красной, 20 — за 50 млн. рублей. В объявлении указано, что здание продается после капитального ремонта, первый этаж с качественной предчистовой отделкой под ресторан или кафе, второй этаж — под гостиницу или хостел, с ремонтом и минимальной мебелью, третий этаж (мансарда) — офисный (два кабинета и санузел).
.jpg "На сайте фонда размещено объявление о продаже двухэтажного дома площадью 622,5 кв.м на ул. Гладилова, 46 за 21,7 млн. рублей")
На сайте фонда размещено объявление о продаже двухэтажного дома площадью 622,5 кв. м на улице Гладилова, 46 за 21,7 млн. рублей
СОКРОВИЩА НЕДВИЖИМОСТИ ГОСЖИЛФОНДА
Находятся не в историческом центре Казани, но вызывают интерес два особняка, выставленные на продажу Госжилфондом при президенте РТ. На сайте фонда размещено объявление о продаже двухэтажного дома общей площадью 622,5 кв. м на улице Гладилова, 46. Цена объекта — 21,7 млн. рублей. Об объекте сказано, что здание расположено на первой линии, в доме осуществлен косметический ремонт. Особняк является объектом культурного наследия — это жилой дом второй половины XIX века.
Другой объект Госжилфонда — двухэтажный жилой дом на улице Нариманова, 48. Здание общей площадью 102,7 кв. м является объектом культурного наследия — в этом доме жил татарский драматург Галиаскар Камал. Цена объекта — 3,6 млн. рублей. Отмечается, что участок здания — две сотки, расположено оно на первой линии по улице Нариманова. В доме осуществлен капитальный ремонт, проведены коммуникации, здание отапливается.
.jpg "Другой объект Госжилфонда — двухэтажный жилой дом на ул. Нариманова, 48 — является объектом культурного наследия")
Другой объект Госжилфонда — двухэтажный жилой дом на улице Нариманова, 48 — является объектом культурного наследия
ASG: ОБЪЕКТЫ НЕ НА ПРОДАЖУ
На сайте инвестиционной группы компаний ASG Алексея Семина есть список объектов в историческом центре Казани. Среди них — дом Ажгихина (улица Пушкина, 38/1), жилой дом XIX века на улице Татарстан, 10, усадьба «Шакир-солдата» (улица Тукая, 16), жилой дом XVII - XVIII века (улица Чернышевского, 28), дом Землянова (улица Московская, 37), главный дом городской усадьбы (улица Карла Маркса,11) и еще 18 зданий. Мы узнали у компании, выставлены ли какие-то из этих объектов на продажу.
Как ответил нам представитель пресс-службы ASG Владимир Синицын, исторические особняки в центре Казани, принадлежащие инвестиционной группе компаний ASG, не выставлены для открытой продажи. «Они изначально рассматривались как долгосрочные инвестиционные проекты, предназначенные для сдачи в аренду. Свое видение дальнейшего использования объектов, примерные арендные ставки и специальные предложения для крупных арендаторов мы изложили в настольной книге инвестора ASG, которая была издана в начале 2014 года, — рассказал он. — В настоящее время завершается процедура окончательного согласования проектов итогового этапа реставрации зданий в министерстве культуры РТ».
По словам Синицына, поскольку интерьеры не входят в предмет охраны, компания намерена использовать восстановленные здания как объекты социальной, в первую очередь туристической инфраструктуры, повышающей имидж Казани как объекта въездного и внутреннего туризма.
«Для определения профиля каждого объекта (гостиница, кофейня, книжный магазин и т. д.) необходимо провести комплекс исследовательских работ в части туристского трафика, насыщенности района аналогичными объектами и так далее, — сказал Синицын. — Компания намерена сдавать эти объекты в аренду, поэтому для восстановления внутренних помещений — интерьеры плюс оборудование — необходима совместная работа с арендатором, поиском которых ASG занимается в настоящий момент. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими компаниями разного масштаба и формата и о сроках завершения этих работ говорить пока преждевременно».
![ASG: Они [особняки] изначально рассматривались как долгосрочные инвестиционные проекты, предназначенные для сдачи в аренду](http://static.business-online.ru/12517/IMG_20160519_131305.jpg "ASG: Они [особняки] изначально рассматривались как долгосрочные инвестиционные проекты, предназначенные для сдачи в аренду")
ASG: Они [особняки] изначально рассматривались как долгосрочные инвестиционные проекты, предназначенные для сдачи в аренду
ПРЕДЛОЖЕНИЙ МНОГО — СПРОС МАЛЕНЬКИЙ
Эксперты прокомментировали «БИЗНЕС Online» состояние рынка «исторической» недвижимости.
Владислав Хорочкин — руководитель агентства недвижимости «ЮрЦентр»:
— Ситуация по сравнению с концом прошлого года не изменилась — спроса на особняки практически нет. В том числе наша компания занимается реализацией особняков в историческом центре Казани, и мы видим, что пугает клиентов. Во-первых, это не низкий ценник — примерно от 20 миллионов рублей за особняк. Все-таки обычные помещения стоят меньше. Во-вторых, пресловутая проблема парковки в историческом центре города. Если особняк со своей отведенной территорией — это плюс, но обычно у особняков территория только для своих сотрудников. Кроме того, высокая конкуренция — много предложений. Также продаются отдельные особняки ASG, которые тоже создают определенную конкуренцию. Предложений много — спрос маленький.
Также важно понимать, для чего приобретают особняки. Раньше их покупали крупные компании, банки, представительства зарубежных компаний. С зарубежными компаниями теперь все понятно. Крупные компании тоже замерли — им не нужны такие объемы. Если рассматривать инвесторов — ставки невысокие, люди уезжают из центра. А под что можно использовать? Под офисный центр, под общепит, хотя с ним сейчас переизбыток и идет борьба за рынок. Соответственно, инвесторы ищут небольшие помещения в ликвидных местах. Лучше потратить 20 миллионов на четыре-пять помещений в разных частях города и сдавать в аренду — прибыль будет выше.
Бывает, что продавцы разуверились в продаже. У них есть ценник, ниже которого они не хотят опускаться. Я много встречал тех, кто говорил, что лучше не будет продавать, а аренда пусть потихонечку капает. Кроме того, уменьшившееся количество объявлений о продаже на Avito может быть связано с тем, что выросла цена за размещение объявлений. Но, думаю, реально объявлений больше, просто они не выставляются на Avito. Продавцы готовы делать скидки — порядка 10 процентов.
Мурат Ахмеров — генеральный директор «А-Девелопмент»:
— Потенциальные владельцы не спешат связываться с особняками, потому что при их продаже могут быть ограничения в виде охранных обязательств от минкульта — на изменение фасада, перпланировку, ремонт. Могут быть сложности с коммуникациями, лимитами выделенных мощностей коммунальных ресурсов или оформлением земли.
Вопрос не в том, чтобы приобрести особняк, а в том, для чего это делать — надо же инвестиции окупать, заселять арендаторов. Дело в том, что реконструкция особняков зачастую намного дороже, чем строительство нового здания. Получается, чтобы окупать исторический объект, арендные ставки должны быть намного выше рыночных. Проще построить что-то новое из стекла и бетона, поэтому большого спроса на особняки нет.
Тимур Нигматуллин — финансовый аналитик группы компаний «Финам»:
— Сложная ситуация в экономике в целом и на рынке аренды коммерческой недвижимости в частности начинает сказываться на ее стоимости и ликвидности, поскольку последние два показателя напрямую зависят от денежного потока, который может получить собственник с арендаторов. При этом, как показывает практика, на рынке пока не наблюдается снижения рублевых цен в рамках сделок. Однако с учетом двузначной инфляции цены все-таки падают в реальном выражении. При этом некоторые владельцы неликвидной недвижимости зачастую готовы предлагать реальному покупателю с деньгами дисконт к рыночному ценнику в размере до 15 - 30 процентов. В противном случае сроки экспозиции могут превышать 6 - 9 месяцев. Учитывая тенденции на рынке коммерческой недвижимости (высокая конкуренция, низкий спрос на «имиджевые» площади, контроль ретейлеров за издержками и т. п.), я ожидаю стагнации рублевых ставок аренды в ближайший год. Таким образом, с коррекцией на инфляцию, они продолжат снижаться в реальном выражении.
Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностьюСписок объектов коммерческой недвижимости
ОбъектСтоимостьАдресПримечание Помещение свободного назначения 340 млн. рублей Ул. Московская, д.19/8 13,5 тыс. кв.м, 5 этажей, двухуровневая подземная парковка Отель TatarInn 200 млн. рублей Ул. Марджани, 6 Общая площадь здания – 1760 кв.м, средняя площадь этажа – 450 кв.м, площадь территории – 906 кв.м. 3 этажа. 53 номера Трехэтажный особняк 140 млн. рублей Ул. Петербургская, 86а 1,6 тыс. кв.м. Мансарда, цокольный этаж. Парковка на 15 автомобилей. Помещение свободного назначения 125 млн. рублей ул. Пушкина,78 2 этажа, 1 тыс. кв.м. Здание подходит для представительств компании, офисов, банка, гостиницы, не вредного производства, учебного центра, творческих и реставрационных мастерских, ресторана, медицинского центра и др. Административное здание 110 млн. рублей. Ул. Сафьян, 5 Офисное помещение, 1,1 тыс. кв.м. 3 этажа